- Ein Maklervertrag stellt einen Vertrag dar, bei dem sich der Verbraucher i.S.v. § 312j Abs. 3 Satz 1 BGB zu einer Zahlung verpflichtet.
- Gestaltet der Makler bei einem im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossenen Maklervertrag die Annahmeerklärung des Verbrauchers entgegen § 312j Abs. 3 BGB nicht als ausdrückliche Bestätigung der Provisionspflicht aus, so ist der Maklervertrag gem. § 312j Abs. 4 BGB nicht schwebend, sondern endgültig unwirksam.*)
- Ist ein Maklervertrag mangels Wahrung der Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB nach § 312j Abs. 4 BGB unwirksam, so kann der Verbraucher gem. § 141 Abs. 1 BGB den Neuabschluss des Vertrags durch eine einseitige Bestätigung bewirken. Die Bestätigung unterliegt zur Vermeidung eines Umgehungsgeschäfts i.S.v. § 312m Abs. 1 Satz 2 BGB dem Erfordernis des § 312j Abs. 3 BGB, dass der Verbraucher ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten.*)
BGH, Urteil vom 09.10.2025 – I ZR 159/24
BGB § 141 Abs. 1, § 312j Abs. 3, 4, § 312m Abs. 1 Satz 2
Problem/Sachverhalt
Der klagende Immobilienmakler M bot im Auftrag des Eigentümers ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück im Internet zum Kauf an. Der beklagte Interessent I nahm telefonisch Kontakt mit M auf und bat um weitere Objektinformationen. M behauptet, nach dem Telefonat eine Mail an I versandt zu haben mit einem Link zu einem „Web-Exposé“, das einen Provisionshinweis enthielt. Auch war eine Widerrufsbelehrung beigefügt. Es folgten Vertragsverhandlungen und auch eine Einigung über die Reduzierung der Maklerprovision für Verkäufer und Käufer. Die nach Beurkundung in Rechnung gestellte Provision glich I nicht aus. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, auf die Revision des I wurde das stattgebende Urteil des OLG aufgehoben und die Angelegenheit vom BGH an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Entscheidung
Mit der Begründung des Berufungsgerichts kann ein Provisionsanspruch nicht bejaht werden. Bei einem Verbrauchervertrag sind dem Verbraucher die Informationen unmittelbar bevor der Verbraucher seine Bestellung abgibt, klar und verständlich in hervorgehobener Weise zur Verfügung zu stellen. Mit der Bestellung muss der Verbraucher ausdrücklich bestätigen, dass er sich zu einer Zahlung verpflichtet. Die von M gewählte Beschriftung „Senden“ sei nicht eindeutig, wie die vorgesehene Beschriftung „Zahlungspflichtig bestellen“. Werden diese gesetzlichen Vorgaben missachtet, ist der Maklervertrag nicht nur schwebend, sondern endgültig unwirksam. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen bieten keine tragfähige Grundlage für die Annahme, der I habe durch seine Bitte um einen Besichtigungstermin den bis dahin unwirksamen Vertrag gem. § 141 Abs. 1 BGB bestätigt.
Praxishinweis
Das Berufungsgericht wird die Frage zu prüfen haben, ob tatsächlich der unwirksame Maklervertrag bestätigt wurde. An der Unwirksamkeit des Maklervertrags kann kein Zweifel bestehen. Eine Taste mit „Senden“ ist eben keine zahlungspflichtige Bestellung, wie das Gesetz in § 312j BGB ausdrücklich festgeschrieben hat.
RA Babo von Rohr, Hamburg
IMR 2026, 36