Immobilienmaklerverträge, die dem Textformerfordernis gem. § 656a BGB unterliegen, können in formwirksamer Weise nicht durch lediglich konkludente Willenserklärungen geschlossen werden.*)
OLG Celle, Urteil vom 02.10.2025 – 11 U 23/25
BGB §§ 126b, 133, 157, 652, 656a
Problem/Sachverhalt
Verkäufer V hatte mit dem beklagten Makler M Kontakt bezüglich des Verkaufs seines Einfamilienhauses. Im E-Mail-Verkehr der Parteien hatte V zugestimmt, dass M zum Zwecke des Verkaufs des Hausgrundstücks Maklerleistungen erbringen soll und dabei auch gewusst, dass M eine Maklerprovision beansprucht. Mit der Klage verlangte V die Rückzahlung der Maklerprovision mangels Anspruchs des M. Das Landgericht gab der Klage statt, die Berufung des M blieb ohne Erfolg.
Entscheidung
Zwischen den Parteien ist ein wirksamer Maklervertrag nicht geschlossen worden. M ist daher verpflichtet, den Maklerlohn zurückzuzahlen. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung sei beim Maklervertrag die Textform des § 656a BGB einzuhalten, der Vertrag könne daher nicht mehr durch konkludente Willenserklärungen geschlossen werden. Konkludente Willenserklärungen erfüllten nicht die Schriftform gem. § 126 BGB oder die notarielle Form gem. § 128 BGB. Warum dies bei der gesetzlichen Textform anders sein soll, lasse sich nicht überzeugend begründen. Erforderlich sei eine lesbare Erklärung, was offensichtlich bei einer konkludenten Willenserklärung nicht der Fall sei. Die Textform sei auch nicht deshalb gewahrt, weil der Makler ein schriftliches Angebot mit Provisionsforderung übermittle und der Kunde dieses durch verbalisierte Verhaltensweisen annehme, etwa mit der Bitte um Vereinbarung eines Besichtigungstermins. Derartige verbalisierte Verhaltensweisen geben im Unterschied zu einer ausdrücklich formulierten Willenserklärung nicht den vollständigen Erklärungstatbestand wieder. V sei insbesondere nicht darauf eingegangen, dass er das Provisionsverlangen des M zur Kenntnis genommen habe und hiermit einverstanden sei. Auch greife das Argument von der grundsätzlichen Gleichwertigkeit ausdrücklicher und konkludenter Willenserklärungen nicht durch. Die Vergleichbarkeit bestehe zwar im Ausgangspunkt, jedoch gerade nicht, wenn das Gesetz wie vorliegend eine besondere Form anordne.
Praxishinweis
Eine Vielzahl von Maklerverträgen wird konkludent geschlossen. Der Makler bietet provisionspflichtig seine Dienste an, der Interessent bekundet Interesse und fordert weitere Unterlagen ab oder bittet um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins. Hiermit bringt er zum Ausdruck, dass er einen Maklervertrag mit dem Makler schließen will, dieser kommt sodann konkludent zu Stande. § 556a BGB verlangt allerdings die Einhaltung der Textform, die Argumentation des OLG Celle ist ausführlich und schlüssig. Es bleibt abzuwarten, ob der BGH sich mit dieser Frage befassen muss. Das OLG hat die Revision zugelassen.
RA Babo von Rohr, Hamburg
IMR 2026, 37