- Aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts dürfen die Wohnungseigentümer bei der Änderung der bisherigen Verteilung jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.
- Dabei dürfen nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Wohnungseigentümers auswirkt.
- Unzulässig wird die Wahl eines Verteilungsschlüssels erst dann, wenn dieser willkürlich ist.
- Ein neuer Verteilungsschlüssel ist nicht deswegen willkürlich, weil er den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten und dem durch die Nutzung bedingten Instandsetzungsbedarf zu wenig Rechnung trägt.
- Dass einige Eigentümer nach den bisherigen Regelungen einzelne Kostenpositionen nicht mitzutragen hatten, bedeutet kein Kostenprivileg, dessen Wegfall allein zu einer einseitigen und unbilligen Benachteiligung führen könnte.
LG Berlin II, Urteil vom 11.02.2025 – 56 S 15/24 WEG
BGB §§ 133, 157; WEG § 9 Abs. 1, § 16 Abs. 2 Satz 2; ZPO § 511 Abs. 1, 2, § 540 Abs. 1 Nr. 1
Problem/Sachverhalt
Die Kläger wenden sich gegen einen in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschluss über die Neuregelung des Verteilungsmaßstabs für die Erhaltungskosten und Erhaltungsrücklagenbildung („die Anwendung des Ergebnisses des Aufmaßes aller Wohn-, Teileigentums- und Sondernutzungseinheiten gemäß TOP 8 a) als Verteilungsmaßstab für Erhaltungskosten und für die Erhaltungsrücklagenbildung (…). Grundlage für die Anwendung des Verteilungsmaßstabs für alle Wohn-, Teileigentums- und Sondernutzungseinheiten sind die Testate mit den ermittelten Flächenangaben je Einheit vom (…)“). Ihre Anfechtungsklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, dass der angefochtene Beschluss hinreichend bestimmt und der gewählte Umlageschlüssel nicht willkürlich sei. Auch im Hinblick auf die angewandte Berechnungsmethode sei der Beschluss nicht für ungültig zu erklären. Gegen das klageabweisende Urteil legen die Kläger Berufung ein.
Entscheidung
Ohne Erfolg! Der Beschluss ist ausreichend bestimmt. Insbesondere fehlt es ihm nicht an der gebotenen Klarheit, was die bei der künftigen Kostenverteilung zur Anwendung kommenden Flächen betrifft, auch wenn die Eigentümer diese Flächen im Beschlusstext selbst nicht ausdrücklich aufgeführt haben. Die allgemeinen Auslegungsregeln für Rechtsgeschäfte (§§ 133, 157 BGB) sind auf Beschlüsse der Wohnungseigentümer entsprechend anzuwenden. Maßgebend sind der Wortlaut und der Sinn des Beschlusses, wie sie für einen unbefangenen Beobachter nächstliegend zu verstehen sind. Für die Auslegung herangezogen werden können dabei für jedermann nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls erkennbare äußere Umstände (z.B. Protokollinhalt, inhaltlich in Bezug genommene Schriftstücke). Wird zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist.
Praxishinweis
Das Landgericht verweist auf mehrere Urteile des BGH, z.B. Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 33/23, IMRRS 2024, 0287; Urteil vom 18.03.2016 – V ZR 75/15, Rz. 20, IMRRS 2016, 0675.
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Bernd Kasper, Waldkirch Autorenprofil
IMR 2026, 31