- Die Pflege der Wohnung ist regelmäßig vertraglich vereinbarte Mieterpflicht, deren Verletzung Folgen hat.
- Die deutliche Verschmutzung (Verwahrlosung) der Mietsache verletzt diese Vertragspflicht und kann bei entsprechendem Nachweis – nach Abmahnung – zur fristlosen (Prozess-)Kündigung Anlass geben.
- Die Befürchtung, dass Schäden „zu besorgen sind“, reicht aus.
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.11.2025 – 33051 C 287/25
BGB § 543 Abs. 2 Nr. 2, § 543 Abs. 3, § 546 Abs. 1
Problem/Sachverhalt
Die Parteien eines Wohnraummietverhältnisses stritten zunächst über die Pflichten des Mieters (M) zur Zahlung restlicher Teilmietrückstände. Nachdem der Vermieter (V) mit Kündigung wegen Zutrittsverweigerung (BGH, IMR 2015, 312) drohte, erfolgte eine Besichtigung der Wohnung. Deren Ergebnis war eine deutliche Verschmutzung der Mietsache mit zugestellten Möbeln, Abfällen und sonstigem Unrat, die V lichtbildartig festhielt. Nach erfolgloser Abmahnung des M, dies zu beseitigen, kündigte V schriftsätzlich im Prozess das mit M bestehende Wohnraummietverhältnis fristlos, ersatzweise fristgemäß wegen Vermüllung/Verschmutzung der Wohnung und widersprach einer stillschweigenden Gebrauchsfortsetzung deutlich.
Entscheidung
Die Pflege der Wohnung ist, wenn sie formularvertraglich (wie üblich) vereinbart wurde, Hauptmieterpflicht, deren Vernachlässigung nach erfolgloser Abmahnung wegen Missachtung einer Hauptpflicht zur Kündigung berechtigt. Ist die deutliche Verwahrlosung und Verschmutzung der Mietsache lichtbildartig festgehalten, genügt auch eine (künftige) Gefährdung der Wohnung, der Schaden muss noch nicht eingetreten sein. V hat es nicht hinzunehmen, dass M die Wohnung in einem auf den Lichtbildern erkennbaren Ausmaß verwahrlosen lässt, so dass nach erforderlicher Abmahnung des M (§ 543 Abs. 3 BGB) die fristlose Kündigung gerechtfertigt war. Das Amtsgericht hat damit unausgesprochen die o.g. Entscheidung des BGH vom 15.04.2015 wiedergegeben, wonach die mietvertraglich verankerte Duldungspflicht, dem Vermieter aus begründetem Anlass ein Besichtigungs- und Zutrittsrecht zu gestatten (§ 20 MV), bei Nichtbeachtung zur Kündigung berechtigt. Ein rechtskräftiger Duldungstitel wird nicht vorausgesetzt (BGH, a.a.O.). Der Mieter als Schuldner einer vertraglich vereinbarten Duldungspflicht trägt das Risiko einer Fehlschätzung, so dass ein Rechtsirrtum regelmäßig mit ihm (Schuldner) anheim geht (BGH, a.a.O.; grdl. BGH, NJW 1991, 398). Als Folge dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung hat die 17. Zivilkammer in einer anderen Sache die Zutrittsverweigerung des Gewerberaummieters als wichtigen Kündigungsgrund für den Gewerberaumvermieter angesehen und zur Räumung verurteilt (LG Frankfurt/Main, IMR 2022, 188).
Praxishinweis
Die lesenswerte Entscheidung des Amtsgerichts zu diesen wichtigen Themen (Zutrittsverweigerung/Messi-Wohnung, Verwahrlosung und Vermüllung von Mietwohnungen) zeigt, dass Schäden an der Gebäudesubstanz nicht eingetreten sein müssen, es reicht aus, wenn aufgrund des erkennbaren Ausmaßes der Vermüllung und Verwahrlosung ein Schadenseintritt an der Gebäudesubstanz (und/oder) durch Ungezieferbefall o.Ä. im Haus/anderen Mietparteien zu befürchten ist. Konkret muss die Gefahr noch nicht eingetreten sein! Bei Auftreten derartiger Umstände während des Verfahrens empfiehlt es sich daher, die Prozesskündigung auszusprechen, die bei anwaltlicher Vertretung des beklagten Mieters die Zugangserleichterungen nach § 130a Abs. 3 Satz 3, § 130c sowie § 130e ZPO eröffnet. Bloßes Bestreiten des Mieters genügt in diesem Fall nicht, den durch Lichtbilder dokumentierten Zutritt zu widerlegen. Das Herausgabeverlangen war danach erfolgreich.
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael E. Freudenreich, Frankfurt a.M.
IMR 2026, 20