- Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden. Eine Ausnahme wird dann angenommen, wenn sich das Berufen auf die Unwirksamkeit der Kündigung als treuwidrig darstellt.
- Dies ist zu bejahen, wenn der zweite Mieter der Ehemann der Mieterin war, der vor über 40 Jahren sich hat scheiden lassen und ins Ausland gezogen ist.
LG Darmstadt, Urteil vom 29.04.2025 – 30 S 59/25
BGB § 546 Abs. 1, 2, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2
Problem/Sachverhalt
Die Kläger sind die neuen Eigentümer des an die Mieter vermieteten Hauses, das seit 1981 von der Ehefrau bewohnt wird. Der frühere Ehemann ist 1986 ausgezogen und nach der Scheidung ins Ausland verzogen. Das Haus wird nun von der Mieterin mit ihrem neuen Ehemann und dem gemeinsamen volljährigen Sohn bewohnt. Das Haus wurde 2022 an die jetzigen Eigentümer verkauft. Nach Grundbucheintragung kündigten die neuen Eigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieterin widersprach der Kündigung.
Entscheidung
Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Die Kündigung gegenüber der Mieterin reicht aus, da das Mietverhältnis mit dem bereits vor ca. 40 Jahren ausgezogenen geschiedenen Ehemann jedenfalls konkludent beendet worden sei. Die Mieter haben Berufung eingelegt, weil sie der Auffassung sind, dass der bloße Zeitablauf von etwa 40 Jahren seit dem Auszug nicht zu einer konkludenten Beendigung des Mietverhältnisses mit dem früheren Ehemann führen könne. Die Kläger sind der Auffassung, dass der (noch) im Mietvertrag genannte Ehemann durch den Auszug, der unstreitig spätestens 1986 erfolgte, sowie die Scheidung von der Mieterin seinen Willen, sich aus dem Mietverhältnis zu lösen, hinreichend klar zum Ausdruck gebracht habe. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen und ausgeführt, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung seine Beendigung gefunden hat und damit auch das abgeleitete Besitzrecht des neuen Ehemanns endete. Es kann dahinstehen, ob das Mietverhältnis konkludent beendet worden ist, denn die Mieterin kann sich jedenfalls nicht auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen. Grundsätzlich gilt, dass ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden kann. Eine Ausnahme wird nur dann angenommen, wenn sich das Berufen auf die Unwirksamkeit der Kündigung als treuwidrig darstellt (BGH, Beschluss vom 14.09.2010 – VIII ZR 83/10, IMRRS 2010, 2936). Dies gilt hier für die beklagte Mieterin, da sie sich treuwidrig verhält. Der seit Jahren nicht mehr gelebte Mietvertrag stellt nur noch eine rein formale Rechtsposition dar. Auch die Behauptung, den früheren Ehemann für mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis mithaften lassen zu wollen, ist aufgrund des Zeitablaufs und der Existenz mit ihrer neuen Familie realitätsfern und eine reine Schutzbehauptung. Auch eine Rechtsverletzung gegenüber dem früheren Ehemann als Mitmieter auf Fortsetzung des Mietverhältnisses kommt aufgrund des Zeitablaufs nicht (mehr) in Betracht, da unstreitig kein Kontakt zwischen den früheren Eheleuten besteht.
Praxishinweis
Eine gut begründete Entscheidung. Wieder einmal wird deutlich, dass Mieter versuchen, sich mit allen Mitteln gegen eine Kündigung zu wehren, und auch Argumente anführen, die nicht ansatzweise nachvollziehbar sind. Entsprechend haben die Gerichte entschieden.
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, FA für Familienrecht Michael Gerhards, Wunstorf-Luthe
IMR 2026, 11