1.
In der Gesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darzustellen. Die Abrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Diese Gesamtabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein.
2.
Einnahmen der Gemeinschaft sind vornehmlich die Beiträge, die die Wohnungseigentümer nach Maßgabe des beschlossenen Wirtschaftsplans im Abrechnungsjahr gezahlt haben. Sie sind im tatsächlich geleisteten Umfang in die Abrechnung einzustellen.
3.
Entsprechend ihrer Zweckwidmung im Wirtschaftsplan sind auch in der Abrechnung anteilige Beiträge zu den laufenden Bewirtschaftungskosten und Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrücklage zu unterscheiden.
4.
In die Gesamtabrechnung sind die tatsächlich im Abrechnungsjahr geleisteten Beitragszahlungen aufzunehmen, auch wenn die Beitragsrückstände andere Abrechnungsperioden betreffen.
5.
Fehlt der Jahresabrechnung die rechnerische Schlüssigkeit, so sind bereits aus diesem Grund die Gesamt- und die daraus entwickelten Einzelabrechnungen aufzuheben.
6.
Enthält die Jahresabrechnung unberechtigte, aber tatsächlich erfolgte Ausgaben, so führt dies nicht zur Unrichtigkeit der Abrechnung, denn die Jahresabrechnung ist inhaltlich zutreffend. Vielmehr betrifft dieser Aspekt die Entlastung des Verwalters, der durch die unberechtigte Auszahlung seine Pflichten verletzt und deshalb einem Schadensersatzanspruch ausgesetzt sein kann.
7.
Der Beschluss über die Entlastung stellt ein negatives Schuldanerkenntnis dar; es sollen keine weiteren Ansprüche gegen den entlasteten Verwalter und den entlasteten Verwaltungsbeirat mehr in Betracht kommen.
AG Saarbrücken, Urteil vom 12.04.2019 - 42 C 262/18
GKG § 49a; WEG §§ 28, 46 Abs. 1
Problem/Sachverhalt
Die Beteiligten stritten im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage um die Ordnungsmäßigkeit der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Insbesondere war der Kläger der Ansicht, die Differenz der Ausgaben zu den dargestellten Einnahmen sei nicht nachvollziehbar und nicht erläutert.
Entscheidung
Das Gericht ist der Ansicht, der angefochtenen Gesamt- und den daraus entwickelten Einzelabrechnungen fehle insgesamt die rechnerische Schlüssigkeit, so dass diese bereits aus diesem Grund aufzuheben seien. Hinsichtlich der Einzelpositionen greife zudem der unbestrittene Einwand des Klägers, die Position "Allgemeinstrom" beinhalte auch die durch den Betrieb der Heizungsanlage angefallenen Stromkosten, die in der Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen seien. Im Übrigen entscheidet das Gericht wie aus den umfangreichen Leitsätzen ersichtlich.
Praxishinweis
Die Entscheidung zitiert die vom BGH aufgestellten Anforderungen an WEG-Jahresabrechnungen und wendet diese zutreffend an.
RA und Notar, FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Andreas C. Brinkmann, Hannover
IMR 2020, 34
