1.
Die Angabe in einem Maklerexposé, ein Gebäude sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen", stellt keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich der Wohn- und Sanierungsstandards dar.*)
2.
Enthält der notarielle Kaufvertrag keine Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit eines Grundstücks, kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine solche mit ihm vereinbaren wollte.*)
OLG Dresden, Beschluss vom 17.03.2020 - 4 U 2183/19
BGB § 434 Abs. 1 Satz 1, 2, 3; ZPO § 522 Abs. 2
Problem/Sachverhalt
Im Exposé des Maklers für ein aus den 1920er Jahren stammendes Haus wurde mit dem im Leitsatz beschriebenen Hinweis auf eine Renovierungsbedürftigkeit der Immobilie hingewiesen. Bei Gelegenheit der Verkaufsverhandlungen waren den Käufern auch Feuchtigkeitserscheinungen bekannt gewesen und sie wollten vor eigenem Einzug noch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführen. Im notariellen Kaufvertrag wurden dann keine weitergehenden Regelungen getroffen, sondern die dortigen Klauseln beschränkten sich auf den üblichen und gesetzlich zulässigen vollständigen Sachmangelhaftungsausschluss - ohne weitergehende Garantien. Die Käufer sind der Auffassung, der Verkäufer schulde Ersatz der nunmehr nach Einzug notwendigen Kosten zur Beseitigung der Feuchtigkeitserscheinungen.
Entscheidung
Ohne Erfolg! Die Hinweise im Exposé konnten nicht als konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden. Mangels hinreichend konkreten oder auch nur bestimmbaren Erklärungsinhalts sind daher Sachmangelansprüche aufgrund der im Exposé enthaltenen Angaben ausgeschlossen. Auch das von den Käufern zitierte Urteil des BGH (IMR 2018, 257) rechtfertigt keine andere Beurteilung des Sachverhalts. Nach dieser Entscheidung können auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers zur Bestimmung der Sollbeschaffenheit der Kaufsache herangezogen werden, die somit nicht vom Sachmangelhaftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag umfasst sind. Es ist hier jedoch nicht festzustellen, dass die Sollbeschaffenheit der Kaufsache bestimmende Äußerungen vorgelegen haben, denn das im vorliegenden Fall erstellte Exposé enthält keine den erforderlichen Sanierungsaufwand näher konkretisierenden Angaben, sondern nur die inhaltsleere Floskel, das Objekt sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen", und darüber hinaus noch einen ausdrücklichen Hinweis auf den renovierungsbedürftigen Zustand des 1920 errichteten Gebäudes. Dagegen lag der Entscheidung des BGH ein Sachverhalt zu Grunde, in dem die Verkäufer die Gebäude in ihrem Internetangebot als "Luxusimmobilie" bezeichnet hatten, die "nach neuestem Standard renoviert worden" seien.
Praxishinweis
Es überrascht dann doch, dass die Käufer hier den Versuch unternommen haben, vermeintliche Ansprüche wegen eines angeblich arglistig verschwiegenen Mangels geltend zu machen. Spätestens bei der Erkenntnis, dass der Kaufvertrag nur den Haftungsausschluss vorsah, hätte der Rat des anwaltlichen Beraters sein müssen, vom Versuch einer Klage Abstand zu nehmen, da das Prozessrisiko bei dieser Sachlage schlicht zu hoch gewesen wäre. Zumindest sollte man es sich zweimal überlegen, wenn ein solcher (wenn auch üblicher) Vertrag vorzufinden ist, da bekannt sein sollte, dass Angaben im Exposé - wenn überhaupt - nur ausnahmsweise herangezogen werden können. Ansonsten bleibt es beim Kaufvertrag selbst und seinem ausschließlich gültigen und anwendbaren Inhalt. Es würde natürlich auch helfen, wenn Notare schon beim Entwurf des Kaufvertrags die Parteien stärker im Hinblick auf eine Zustandsbeschreibung sensibilisieren, um solche unnötigen Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
RA und Notar, FA für Bau- und Architektenrecht, FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Thomas Wagner, Syke (Barrien)
IMR 2020, 254
