1.
Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete trotz Abmahnung weiterhin unpünktlich, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
2.
Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
3.
Zwischen der Abmahnung und der Kündigung muss ein ausreichender Zeitraum liegen, damit der Mieter sein Zahlungsverhalten ändern kann.
4.
Wird eine Abmahnung dem Mieter am 24.12. zugestellt, kann nicht erwartet werden, dass die Zahlung schon im Januar auf den Monatsanfang umgestellt ist.
5.
Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist ausgeschlossen, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer unter einem Monat liegt.
LG Paderborn, Urteil vom 03.07.2024 - 1 S 77/23
BGB § 543 Abs. 1, § 546 Abs. 1
Problem/Sachverhalt
Ein Vermieter hatte seinem Mieter wegen mehrfach verspäteter Mietzahlungen eine fristlose sowie hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen. Konkret warf er dem Mieter vor, die Mietzahlungen regelmäßig nicht bis zum dritten Werktag eines Monats, sondern erst zur Monatsmitte zu leisten. Obwohl am 24.12.2022 eine Abmahnung zugestellt wurde, erfolgte auch die nächste Zahlung - für Januar 2023 - erst Mitte des Monats. Der Mieter verwies darauf, dass er seit Mietbeginn am 15.09.2021 stets zur Monatsmitte gezahlt habe und dies vom Vermieter nie beanstandet worden sei. Zudem habe er die Abmahnung mitten in der Weihnachtszeit erhalten und keine realistische Möglichkeit zur Umstellung seines Zahlungsverhaltens gehabt.
Entscheidung
Der Vermieter hat keinen Erfolg. Das LG Paderborn stellt klar, dass eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB nur dann zulässig ist, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Dabei ist insbesondere das Verschulden des Mieters zu würdigen. Eine wiederholt verspätete Zahlung kann eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, insbesondere wenn nach erfolgter Abmahnung keine Verhaltensänderung erfolgt. Allerdings ist auch die Reaktionsfrist zu beachten: Zwischen Zugang der Abmahnung am 24.12. und der nächsten Mietfälligkeit Anfang Januar lagen nur wenige Tage. Diese Frist sieht das Gericht als nicht ausreichend an, um dem Mieter eine echte Möglichkeit zur Umstellung seines Zahlungsverhaltens zu geben. Zudem war die jahrelang praktizierte Zahlung zur Monatsmitte zuvor nicht beanstandet worden. Eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kam ebenfalls nicht in Betracht. Im Übrigen ist eine ordentliche Kündigung bei einem Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer unter einem Monat regelmäßig ausgeschlossen. Beides war hier der Fall. Die Kündigung war somit unwirksam.
Praxishinweis
Das Urteil zeigt: Kündigungen wegen unpünktlicher Zahlungen sind kein Automatismus. Sie setzen eine vorherige Abmahnung mit angemessener Frist zur Verhaltensänderung voraus. Kritisch wird es, wenn der Vermieter jahrelang Zahlungsverzögerungen duldet und dann plötzlich kündigt. Eine Kündigung ist nur wirksam, wenn der Mieter klar zur Änderung seines Verhaltens aufgefordert wurde. Auch geringe Mietrückstände reichen regelmäßig nicht für eine ordentliche Kündigung.
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Carl M. Mang, Mag. jur., Lindau (Bodensee) Autorenprofil
IMR 2025, 233
