Rechtsfolge bei Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB ist die Nichtigkeit der jeweiligen Maklerverträge.
LG Wiesbaden, Urteil vom 27.02.2024 - 9 O 98/23
BGB §§ 656a, 656b, 656c
Problem/Sachverhalt
Der beklagte Makler wurde im Rahmen eines Verkäufermaklervertrags beauftragt, für ein Einfamilienhaus einen Kaufinteressenten ausfindig zu machen. In diesem Vertrag wurde eine Verkäuferprovision i.H.v. 2,5% des Kaufpreises vereinbart. Der Makler erstellte ein Objektexposé, worin vermerkt war, die Käuferprovision betrage 3% vom Kaufpreis. Der Käufer meldete sich hierauf beim Makler als Interessent, erhielt das Exposé und bestätigte auf Bitte des Maklers dessen Provisionsverlangen. Auf Vermittlung des Maklers erwarb der Käufer das Objekt mit notariellem Kaufvertrag. Hierauf machte der Makler gegenüber dem Käufer eine Käuferprovision von 2,5% geltend. Der Käufer zahlte zunächst die in Rechnung gestellte Provision, forderte diese jedoch zurück.
Entscheidung
Die Rückzahlungsklage hat Erfolg. Das Landgericht (LG) ist vorliegend von einem Fall der sukzessiven Doppelbeauftragung des Maklers ausgegangen und hat zutreffend den Anwendungsbereich des § 656c BGB bejaht. Danach muss der Maklerlohn von beiden Parteien des Kaufvertrags in gleicher Höhe getragen werden (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB: Halbteilungsgrundsatz). Wird hiergegen verstoßen, ist der jeweilige Maklervertrag unwirksam (§ 656c Abs. 2 Satz 1 BGB). Dies war der Fall, weil der Verkäufer 2,5% Provision und der Käufer 3% Provision nach den Verträgen zu zahlen hatte. Das LG betont, dass der Makler diesen Gesetzesverstoß nicht dadurch heilen kann, indem er nachträglich Provisionsrechnungen an beide Seiten stellt, die jeweils den niedrigeren Provisionssatz (hier: 2,5%) ausweisen. Andernfalls hätte es der Makler, der sich bei Vertragsschluss nicht an den gesetzlich vorgegebenen Halbteilungsgrundsatz hält, in der Hand, vermittels entsprechender Rechnungsstellung das Geschäft und damit seinen Provisionsanspruch doch noch zu retten.
Praxishinweis
Werden unterschiedliche Provisionssätze im Anwendungsbereich des § 656c BGB vereinbart, kann der Gesetzesverstoß nicht im Rahmen einer geltungserhaltenen Reduktion auf den Halbteilungsgrundsatz zurückgeführt werden (Erman/D. Fischer, BGB, 17. Aufl., § 656c Rz. 4; MüKo BGB/Althammer, 9. Aufl., § 656c Rz. 13 m.w.N.). Stimmen, die dies gleichwohl annehmen (OLG Köln, IMR 2025, 37; Grüneberg/Retzlaff, BGB, 84. Aufl., § 656c Rz. 4a), missachten, dass es Sache des Maklers ist, bei der Provisionsgestaltung auf die Einhaltung des Halbteilungsgrundsatzes zu achten (D. Fischer, NJW 2020, 3553, Rz. 21). Ist dies nicht der Fall, darf dem Makler nicht durch eine geltungserhaltene Reduktion zur reduzierten Maklerprovision verholfen werden. Dass eine nachträgliche Heilung des Gesetzesverstoßes auch nicht durch eine dem Halbteilungsgrundsatz entsprechende Rechnungsstellung erfolgen kann, hat das LG zutreffend verneint (ebenso Drasdo, NJW-Spezial 2023, 322, 323; D. Fischer, NJW 2024, 1153, Rz. 28). Nicht geprüft hat das LG, ob durch die nachträgliche Rechnungsstellung und die darauf erfolgte Provisionszahlung seitens des Maklerkunden eine dem Halbteilungsgrundsatz entsprechende Abänderung des bisherigen Maklervertrags erfolgt sein könnte. Dies ist aber hier zu verneinen. Zwar könnte in der Rechnungsstellung möglicherweise ein konkludenter Abänderungsantrag des Maklers gesehen werden. Für die Annahme einer entsprechenden Vertragserklärung auf Seiten des Maklerkunden ist aber kein Raum. Für einen nach erbrachter Maklerleistung abgeschlossenen konkludenten Maklervertrag gelten ohnehin verschärfte Anforderungen, weil der Maklerkunde hierfür regelmäßig keinen Anlass hat (BGH, NJW-RR 2014, 1272, Rz. 14; D. Fischer, Maklerrecht, 8. Aufl., Kap. III Rz. 96, 98 m.w.N.). Die reine Geldzahlung genügt hierfür nicht, zumal damit das zwingende Textformerfordernis (§ 656a BGB) kaum erfüllt sein dürfte.
RiBGH a. D. Dr. Detlev Fischer, Karlsruhe
IMR 2025, 218
