KL
 
 
     
 

Unangekündigte Schlüsselübersendung: Wann ist die Mietsache zurückgegeben?

Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat; ein Kennenmüssen reicht nicht aus.

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 - 2 T 27/18
BGB § 546

Problem/Sachverhalt

Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietvertrag. Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhebt der Vermieter Räumungsklage. Der Mieter behauptet im Prozesskostenhilfeverfahren, das Mietobjekt schon einige Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist geräumt und die Schlüssel mit einer Bezeichnung der Wohnung und mit der Angabe seines Namens in einen Briefkasten des Vermieters geworfen zu haben. Der Vermieter bestreitet dies. Der Prozesskostenhilfeantrag wird abgelehnt. Hiergegen wendet sich der Mieter mit der Beschwerde.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Beschwerde ist unbegründet. Die Erfüllung der Rückgabepflicht gem. § 546 BGB konnte nicht bewiesen werden. Zwar sei mit einer kommentarlosen Übersendung der Wohnungsschlüssel eine konkludente Besitzaufgabe des Mieters verbunden, wenn sich aus den Umständen gegenteilige Anhaltspunkte nicht ergeben. Auch könne zu Gunsten des Mieters in einem solchen Fall unterstellt werden, dass mit dem Zugang der Schlüssel der Besitz am Mietobjekt wieder auf den Vermieter übergehe. Der Vermieter verfüge nämlich selbst dann über den hierfür notwendigen Besitzwillen, wenn er vom Zugang der Schlüssel entsprechend seiner Behauptung nichts gewusst habe. Der natürliche Besitzwille beziehe sich nämlich auf alle in seinem Herrschaftsbereich befindlichen eigenen Gegenstände, ohne dass ein konkretes Bewusstsein hinsichtlich jedes einzelnen Gegenstands (hier der Wohnung) vorhanden sein müsse. Ohne die Annahme eines solchen Besitzwillens würde vorliegend nach der Besitzaufgabe durch den Mieter ein besitzloser Zustand entstehen, der den Interessen des Vermieters nicht entspreche. Selbst wenn man aber diese Anforderungen an den Besitzwillen des Vermieters im Fall der aufgedrängten Schlüsselübergabe genügen lasse und nicht strengere Maßstäbe anlege, so hätte der Mieter seiner Rückgabepflicht dennoch nicht genügt. Denn die Besitzverschaffung sei zwar notwendige, in den Fällen der Schlüsselaufdrängung aber nicht hinreichende Voraussetzung für die Rückgabe. Ziel der Rückgabe sei die Erlangung der freien Verfügungsgewalt über das Mietobjekt, die ohne entsprechende Kenntnis von der Erlangung dieser Verfügungsgewalt nicht gegeben sei. Ein bloßes Kennenmüssen reiche für die Wiedererlangung der freien Verfügungsgewalt jedenfalls in den Fällen der vorzeitigen unangekündigten Rückgabe nicht aus, da der Vermieter zu diesem Zeitpunkt noch nicht mit der Notwendigkeit der Wahrung seiner Rechte rechnen müsse. Würde man ein Kennenmüssen ausreichen lassen, würde man dem Vermieter in einer Situation Sorgfaltspflichten auferlegen, in der er sich auf eine Rückgabe der Mietsache durch Schlüsselübersendung nicht vorbereiten konnte. Bei einer Besitzverschaffung "vor Ort" unter Anwesenheit von Mieter und Vermieter seien Irrtümer ausgeschlossen. Wähle der Mieter ohne Absprache eine weniger sichere Art der Rückgabe, trage er das Risiko des Misslingens, insbesondere das (zeitlich auf wenige Tage beschränkte) Risiko, dass der Rückgabeakt unbemerkt bleibe. Im Zweifel habe der Mieter aber auch zu beweisen, dass der Schlüssel nicht nur durch Einlegen in den Briefkasten in den Machtbereich des Vermieters gelangt sei, sondern die zuständige Person dies auch bemerkt und den Schlüssel der fraglichen Wohnung zugeordnet habe, um die Rückgabe erkennen zu können.

Praxishinweis

Eine Einzelfallentscheidung, die aber manch Vermieteranwalt bei Bedarf gut zitieren kann.

RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Michael Sommer, Augsburg
IMR 2019, 232

« zurück

 
     

 
  Lister Meile 89 | 30161 Hannover | Fon 0511 39497220 | Fax 0511 39497225 | info@kl-kanzlei.com Impressum & Datenschutz