Straftaten und Beleidigungen eines Mieters gegenüber den anderen Mietern eines Mehrfamilienhauses stellen als nachhaltige Störung des Hausfriedens sowohl einen wichtigen Grund zur fristlosen als auch zur ordentlichen Kündigung dar.
AG Brandenburg, Urteil vom 31.07.2019 - 31 C 181/18 (nicht rechtskräftig)
BGB §§ 242, 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2, §§ 573, 573c, 574
Problem/Sachverhalt
Ein Mieter stört über ein Jahr hinweg massiv den Hausfrieden in einem Mehrfamilienhaus, indem er - trotz mehrfacher vermieterseitiger Abmahnungen - neben diversen Sachbeschädigungen (u. a. Versprühen stinkender Substanzen) Mitmieter aufs übelste beschimpft, beleidigt ("Pack", "Judensau", "Du bist so hässlich wie das Arschloch da oben") und in einem Fall (mit anschließend strafrechtlicher Verurteilung) sogar krankenhausreif verprügelt. Der Vermieter kündigt daraufhin das Mietverhältnis wegen Störung des Hausfriedens fristlos sowie hilfsweise ordentlich. Seine anschließende Räumungsklage hat Erfolg.
Entscheidung
Das Amtsgericht hält einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung insbesondere dann für gegeben, wenn ein Mieter den Hausfrieden derart nachhaltig stört, dass der Vermieterseite die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann. Sofern die Störung des Hausfriedens, wie hier, was Ausmaß und Dauer anbelangt, die Toleranzschwelle in hohem Maße überschreitet und es sich dabei auch nicht etwa nur um einmalige oder vereinzelte bzw. dem Bagatellbereich zuzuordnende Vorfälle handelt, dann ist diese Voraussetzung unzweifelhaft erfüllt. Wenn Straftaten und gravierende Belästigungen und Bedrohungen gegenüber den anderen Mitbewohnern verübt werden, dann stellt dies eine massive Pflichtverletzung im mietvertraglichen Vertragsverhältnis zum Vermieter dar, die den Vermieter selbst ohne Abmahnung zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigt.
Praxishinweis
Wer sich wie die sprichwörtliche "Axt im Wald" aufführt, der hat keinerlei Schutz mehr von der Rechtsordnung zu erwarten! Angriffe gegen die körperliche Unversehrtheit und die persönliche Ehre, die wichtige Schutzgüter der Rechtsordnung darstellen, führen zu einer irreparablen Erschütterung des notwendigen gegenseitigen Vertrauensverhältnisses, das für die Fortsetzung des Mietverhältnisses unabdingbar ist. Die fortgesetzten "Aktionen" des die Hausgemeinschaft terrorisierenden Mieters erfüllen sowohl die Voraussetzungen einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens, da es sich um dauerhaftes Fehlverhalten handelt, als auch wird die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung bereits durch die besondere Schwere selbst einzelner Verhaltensweisen begründet, wenn - wie hier - ein Mitmieter sogar krankenhausreif geschlagen wird, ohne dass es hierbei einer Abmahnung bedurft hätte. Der Vermieter muss hier zweifellos berechtigt sein, das wahrlich unheilvolle Vertragsverhältnis mit sofortiger Wirkung zu beenden. Und zwar schon deshalb, weil die anderen Vertragspartner des Vermieters, die redlichen und "unschuldigen" Mieter, entsprechenden Schutz von ihrem Vermieter erwarten dürfen. Dass sich die Angriffe oder Beleidigungen nicht gegen den Vermieter selbst, sondern gegen Mitmieter richten, ist hierbei ohne Belang, da die Mitmieter der Sphäre des Vermieters zuzurechnen sind und derart grob pflichtwidriges Verhalten gegen Mitmieter (= die anderen Vertragspartner des Vermieters) dem Vermieter schlicht und ergreifend nicht mehr zumutbar ist. Kurzum: Wer sich nicht benehmen kann, der "fliegt" - zu Recht - "raus"!
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht H.-J. Binder, Darmstadt
IMR 2019, 409
