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Sicherheit eines Dritten für Höchstgrenze des § 551 Abs. 1 BGB unerheblich?

Für die Bemessung der Höchstgrenze der Sicherheiten nach § 551 Abs. 1 BGB ist eine zusätzlich gestellte Sicherheit nicht zu berücksichtigen, soweit diese gewährt wurde, um den Vermieter überhaupt zum Mietvertragsschluss zu bewegen.

AG Weinheim, Urteil vom 02.08.2018 - 1 C 413/16
BGB § 551

Problem/Sachverhalt

Die Eltern der Mieterin übernahmen für diese eine selbstschuldnerische Bürgschaft für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis mit der Beklagten. Ferner kam die Mieterin ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Stellung einer Mietkaution in Höhe von zwei Nettokaltmieten nach. Nach Auffassung der klagenden Bürgen ist die Bürgschaft unwirksam, da sie über den Höchstbetrag des § 551 Abs. 1 BGB hinausgehe, was gerichtlich festgestellt werden soll.

Entscheidung

Ohne Erfolg! § 551 Abs. 1 BGB dient dem Schutz des Mieters vor zu hohen Belastungen. Insbesondere soll damit Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrags entgegengewirkt werden, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können. Dieser Schutzzweck ist allerdings nicht betroffen, wenn ein Dritter von sich aus die Stellung einer Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses zusagt. Es ist in diesem Zusammenhang unerheblich, ob der Bürge die Stellung der Bürgschaft von sich aus angeboten oder ob der Vermieter sie gefordert hat. So wie der BGH (IMR 2013, 235) die Bürgschaft als zusätzliche Sicherheit für wirksam ansieht, die im Fall des Zahlungsverzugs eine Kündigung vermeiden soll, so muss auch dann von einer Wirksamkeit ausgegangen werden, wenn der Bürge die Sicherheit anbietet, um den Vermieter dazu zu bewegen, überhaupt einen Mietvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Andernfalls würde der durch die Begrenzung der Kaution bezweckte gesetzliche Schutz des Mieters in sein Gegenteil verkehrt, weil der Vermieter ohne die zusätzliche Sicherheit einen Mietvertrag nicht abschließen und der Mieter die Wohnung nicht bekommen würde.

Praxishinweis

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Norm soll den Mieter und eben nicht einen Dritten schützen. In gleicher Richtung haben bereits andere Amtsgerichte entschieden (AG Saarbrücken, IMR 2016, 188; AG Köpenick, IMR 2013, 282).

RA und FA für Bau- und Architektenrecht Stefan Illies, Heidelberg
IMR 2018, 459

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