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Schwester kauft statt Bruder: Provision verdient!

1. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zum Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der Vertrag sei nicht von ihm, sondern vom Dritten abgeschlossen worden.

2. Wurde der Maklervertrag konkludent geschlossen, obliegt es dem Maklerkunden, eine nachträgliche Provisionsherabsetzung nachzuweisen.

OLG Schleswig, Beschluss vom 03.04.2017 ‑ 16 W 43/17, Volltext: IMRRS 2017, 1361 = BeckRS 2017, 125545
BGB §§ 133, 157, 164, 652

Problem / Sachverhalt

Die im Ausland lebende Schwester des Beklagten suchte eine Immobilie in Hamburg. Der Beklagte unterstützte sie und schloss einen Maklervertrag ab. im Übrigen wurde ein Objekt‑/Vermittlungsnachwies und Provisionshinweis vom Beklagten unterschrieben, ohne Hinweis darauf, dass die Vereinbarungen für einen Dritten gelten sollen. Das nachgewiesene Objekt wurde sodann von der Schwester des Beklagten erworben, der klagende Makler stellte seine Provision dem Beklagten in Rechnung. Nachdem Zahlung nicht erfolgte , machte der Makler seinen Provisionsanspruch über 14.280 Euro durch Mahnbescheid gerichtlich geltend, Widerspruch legte der Beklagte nur i.H.v. 7.140 Euro ein.

Entscheidung

Der Maklervertrag ist zwischen dem Makler und dem Beklagten geschlossen worden. Der Beklagte kann nicht mit seiner Einlassung gehört werden, dass er den Maklervertrag in Vertretung für seine Schwester geschlossen hat. Dies ergibt sich weder aus den Unterlagen noch aus dem Vortrag des Beklagten. Im Objekt‑/Vermittlungsnachwies befindet sich der formularvertragliche Hinweis, dass der Vertrag im eigenen Namen und auf eigene Rechnung geschlossen wird. Dieses wurde durch Unterschrift akzeptiert. Ein Provisionsanspruch scheitert nicht daran, dass nicht der Beklagte, sondern dessen im Iran lebende Schwester das Objekt erworben hat. Es besteht insoweit die erforderliche persönliche Kongruenz. Erwirbt ein Dritter, ist dieses zu bejahen, wenn zwischen dem Maklerkunden (also dem Beklagten) und dem Dritten (der Schwester des Beklagten) enge persönliche oder enge wirtschaftliche Beziehungen bestehen.

Der Beklagte müsste gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn er sich darauf beriefe, dass der Vertrag nicht von ihm, sondern von der Schwester abgeschlossen worden ist. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Der Beklagte hat den Maklervertrag nur geschlossen, weil er im Auftrag seiner Schwester auf der Suche nach einem Objekt in der Bundesrepublik Deutschland war. Wenn er mit dieser Zielsetzung das Objekt sucht und wie von vorneherein geplant für seine Schwester erwirbt, so würde es gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn er sich auf eben diesen Umstand berufen wollte, um nicht selbst Provision zu entrichten. Der Beklagte schuldet die Provision auch in geltend gemachter Höhe. Mit Zusendung des Exposès und der Vereinbarung eines Besichtigungstermins ist ein Maklervertrag auf Basis der ausbedungenen Provision (5,95%) zu Stande gekommen. Soweit der Beklagte eine andere Provisionshöhe behauptet, muss er diese beweisen, was ihm nicht gelungen ist.

Praxishinweis

Der Entscheidung des OLG Schleswig ist vollumfänglich zuzustimmen. Sie fußt auf der herrschenden Rechtsprechung. Aus Sicht des Maklerkunden tritt der gewünschte wirtschaftliche Erfolg ein, auch wenn er selbst das Objekt nicht erwirbt. Gegebenenfalls muss er sich wegen der Provision intern mit dem Käufer auseinandersetzen und hier Vereinbarungen schließen. Die Höhe der Provision ergibt sich aus dem geschlossenen Maklervertrag, es sei denn, die Parteien treffen eine anderweitige Vereinbarung. Das OLG weist zutreffend darauf hin, dass eine abweichende Vereinbarung aber vom Kunden dann auch zu beweisen ist.

RA Babo von Rohr, Hamburg

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