1.
Bei der Kreditaufnahme müssen die wesentlichen Rahmenbedingungen feststehen.
2.
Das Risiko der Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer muss vor der Beschlussfassung erörtert werden, dies muss aus dem Protokoll hervorgehen.
AG Marl, Urteil vom 19.03.2018 ‑ 34 C 8/17
WEG § 10 Abs. 4, 8
Problem/Sachverhalt
Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich den Austausch der Heizungsanlage in der WEG. Im nächsten TOP beschlossen sie mehrheitlich die Finanzierung. Diese erfolgt durch eine Sonderumlage. Die beschlossene Sonderumlage wird für die Eigentümer, die diese nicht aufbringen wollen bzw. können und eine entsprechende schriftliche Erklärung gegenüber dem Verwalter abgeben, durch die Inanspruchnahme eines von der WEG als Verband aufzunehmenden Bankdarlehens über die KfW ersetzt. Soweit entsprechende Darlehensmittel gewährt und an die WEG ausgezahlt werden, reduziert sich die Sonderumlage der am Darlehen beteiligten Sondereigentümer anteilig. Die im Zusammenhang mit dem Darlehen entstehenden Kosten werden ausschließlich von den am Darlehen teilnehmenden Wohnungseigentümern, deren anteilige Zahlungspflicht zur beschlossenen Sonderumlage hierdurch ersetzt werden, getragen. Der Beschluss wird angefochten.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat Erfolg! In einem Beschluss müssen die wesentlichen Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme festgelegt werden. Er muss Angaben über die Höhe der zu finanzierenden Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit sowie die Höhe des Zinssatzes enthalten sowie Angaben, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist, bzw. ob eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist (vgl. BGH, IMR 2015, 501). Diese Angaben waren hier zwar der Einladung zur Eigentümerversammlung beigefügt, jedoch wurde im Beschluss nicht ausdrücklich Bezug hierauf genommen, was erforderlich gewesen wäre. Zudem muss vor der Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer ‑ auch derjenigen, die von einer "Abwendungsbefugnis" Gebrauch gemacht haben ‑ Gegenstand der Erörterung in der Eigentümerversammlung gewesen sein. Die Wohnungseigentümer dürfen nicht dem Irrtum unterliegen, dass sie unter allen Umständen nur für ihren Miteigentumsanteil haften. Die entsprechende Unterrichtung muss im Protokoll dokumentiert werden (vgl. BGH, IMR 2015, 501). Dieses Formerfordernis beruht auf der Bindungswirkung eines solchen Beschlusses für Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Abs. 4 WEG. Es war streitig, ob eine solche Unterrichtung Gegenstand der Erörterung war, jedoch fehlte hierüber eine Dokumentation im Protokoll, so dass der Beschluss auch diese Bedingung nicht erfüllte.
Praxishinweis
Die Anforderungen an die Kreditaufnahme sind sehr hoch. Die Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme sollten daher so genau wie möglich erörtert werden und der Hinweis zur Haftung muss im Beschluss dokumentiert werden. Problematisch dürfte eine Kreditaufnahme sein, bei der (wie im vorliegenden Fall) bei Beschlussfassung noch nicht feststeht, wer von den Eigentümern den Kredit in Anspruch nimmt und wer nicht. Zu den wesentlichen Bedingungen zählt auch die Kredithöhe (vgl. BGH, a.a.O.). Diese stünde in der Fallkonstellation aber gar nicht fest. Daher dürfte dann ein mehrstufiger Beschluss erforderlich sein.
RA und FA für Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht Björn Ritsert, Recklinghausen
IMR 2018, 302
