Zwischen dem erkennbar von der Verkäuferseite eingeschalteten Makler und dem Kaufinteressenten kommt ein Maklervertrag nur zu Stande, wenn die Parteien eindeutig zum Ausdruck bringen, dass der Makler auch für die Interessentenseite tätig werden will, z.B. durch ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Die Inanspruchnahme von Maklerdiensten, wie die Exposé-Übermittlung oder die Durchführung eines Besichtigungstermins, genügt für das Zustandekommen des Maklervertrags nicht.
LG Lübeck, Urteil vom 05.08.2024 - 10 O 36/24
BGB § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 3, § 652 Abs. 1
Problem/Sachverhalt
Der Makler war für den Bauträger beim Verkauf von Wohnungen tätig und auf dem Baustellenschild als "Zuständiger für Beratung und Verkauf" ausgewiesen. Der Käufer wandte sich an den Makler, erhielt von diesem ein Exposé und erörterte mit ihm in einem Besichtigungstermin, ob die Vermietung der Wohnung an Feriengäste möglich sei. Der Makler bejahte, da dies ausdrücklich so in der Teilungserklärung geregelt war. Nach der Beurkundung des Bauträgervertrags wurde ein Bebauungsplan beschlossen, der die Ferienvermietung ausschließt. Nunmehr verlangt der Käufer vom Makler Schadensersatz, da er die Immobilie nicht wie geplant als Ferienwohnung vermieten könne.
Entscheidung
Das LG Lübeck sieht zwischen den Parteien kein Schuldverhältnis und damit keinen Schadensersatzanspruch. Ein Maklervertrag mit dem für den Verkäufer tätigen Makler setze voraus, dass dieser klar zum Ausdruck bringe, dass er auch für die Käuferseite tätig sein wolle, z.B. durch ein eindeutiges Provisionsverlangen (BGH, IBR 2002, 335; IMR 2017, 75). Die Absprache, dass der Makler den Notar um den Entwurf eines Vertragsentwurfs bitten solle, sei vom Makler lediglich an den Notar weiterzuleiten gewesen und begründe keinen Maklervertrag. Auch die Übermittlung des Exposés ohne Provisionshinweis und die Durchführung eines Besichtigungstermins ließen kein Vertragsverhältnis entstehen. Vielmehr gehörten solche Handlungen zum üblichen Pflichtenkreis des Maklers gegenüber dem Verkäufer. Allein die Inanspruchnahme von Maklerdiensten, die der Verkäuferseite geschuldet seien, genügten nicht für das Zustandekommen eines Maklervertrags mit dem Käufer (BGH, IBR 2002, 335). Auch nach § 311 Abs. 3, § 241 Abs. 2 BGB sei kein Schuldverhältnis zu Stande gekommen. Nach diesen Regelungen könne der Makler nur in Haftung genommen werden, wenn er entweder ein unmittelbares eigenes wirtschaftliches Interesse habe oder wenn er ein besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen und die Vertragsverhandlungen erheblich beeinflusst habe. Dass der Makler über das branchenübliche Maß einer maklertypischen Vertriebstätigkeit hinaus tätig geworden sei, sei nicht dargelegt worden.
Praxishinweis
Häufig wird, anders als im vorliegenden Fall, Doppeltätigkeit vorliegen und nach den Regeln der §§ 656a ff. BGB ein Maklervertrag mit Provisionsabrede auch mit dem Kaufinteressenten abgeschlossen worden sein. Auf solche Fälle ist die hiesige Argumentation des LG Lübeck nicht übertragbar. Allgemein gilt: Die Sorgfaltspflichten des Maklers hinsichtlich Beratung und Aufklärung dürfen nicht überspannt werden. Dass Makler ihren Kunden nicht wissentlich oder augenscheinlich Falsches übermitteln dürfen, versteht sich von selbst. Der Makler muss über alle ihm bekannten, für den Auftraggeber bedeutsamen Umstände informieren, u.a. über verkehrswesentliche Eigenschaften des Objekts. Makler sollten ihre Kunden darauf hinweisen, wenn sie ungeprüft Angaben der Verkäuferseite weitergeben. Kaufinteressenten sollten sich bei den für sie wesentlichen Punkten, wie z.B. der Zulässigkeit der Ferienvermietung, nicht auf mündliche Aussagen des Maklers verlassen, sondern entweder einen ausdrücklichen Prüfauftrag erteilen oder sich bestimmte Umstände im Kaufvertrag garantieren lassen.
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,
FA für Bau- und Architektenrecht Mathias Münch, Berlin
IMR 2025, 216
