Untermieter haben in Bezug auf den allgemeinen Gleichheitssatz nur dann Kündigungsschutz, der dem eines Mieters gegenüber seinem Vermieter entspricht, wenn entweder Besonderheiten im Verhältnis zwischen Untermieter und Untervermieter oder eigene Interessen des Hauptvermieters an der späteren Untervermietung dafür sprechen.
BVerfG, Beschluss vom 10.01.2020 - 1 BvR 2130/18
BGB § 546 Abs. 2, § 565; BVerfGG § 23 Abs. 1 Satz 2, § 92; GG Art. 3 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1
Problem/Sachverhalt
Eine gemeinnützige GmbH mietet von Dritten Wohnungen an. Sodann vermietet sie diese Wohnungen an Untermieter, die von der gemeinnützigen GmbH betreut werden. Der Hauptvermieter kündigt ordentlich den Mietvertrag mit der Gesellschaft. Nachdem eine Räumung nicht erfolgt, verurteilt das KG auf Klage des Hauptvermieters hin die Gesellschaft sowie den Untermieter als Gesamtschuldner zu Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Begründung für die Entscheidung ist, dass die Gesellschaft über § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB dem Untermieter ihrerseits kündigen könnte und der Hauptvermieter nach § 546 Abs. 2 BGB die Räumung und Herausgabe vom Untermieter verlangen kann. Sowohl die Gesellschaft als Mieterin als auch der Untermieter wenden sich im Wege der Verfassungsbeschwerde gegen die letztinstanzliche Entscheidung des KG an das BVerfG.
Entscheidung
Ohne Erfolg! Die gegen das Urteil des KG gerichtete Verfassungsbeschwerde wurde nicht zur Entscheidung angenommen, denn die Entscheidung des KG verletzt weder die Grundrechte der Gesellschaft noch die des Untermieters. Die Berufsfreiheit der Gesellschaft (Art. 12 Abs. 1 GG) ist nicht verletzt, denn der Gesellschaft kann ihre Tätigkeit weiter fortsetzen; durch die Entscheidung des KG ist die Gesellschaft weder unmittelbar in ihrer Berufstätigkeit betroffen noch hat die Entscheidung eine objektiv berufsregelnde Tendenz. Auch liegt keine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes vor, weder zu Lasten der Gesellschaft noch zu Lasten des Untermieters. Das BVerfG hatte bereits in anderer Sache (Beschluss vom 11.06.1991 - 1BvR538/90, NJW 1991, 2272 = BeckRS 9998, 9545 m. Anm. Wagner, IBR 1991, 415) entschieden, dass einem Untermieter mit Blick auf den allgemeinen Gleichheitssatz nicht in jedem Fall ein Kündigungsschutz in einem Umfang zukommt, der demjenigen eines Mieters gegenüber seinem Vermieter entspricht. Art. 3 Abs. 1 GG gebietet einen solchen Schutz vielmehr nur aufgrund von Besonderheiten im Verhältnis zwischen Untermieter und dem Untervermieter sowie bei einem eigenen Interesse des Vermieters im Hauptmietverhältnis an der späteren Untervermietung. Vorliegend hat das BVerfG bemängelt, dass zu beiden Punkten von den Beschwerdeführern nicht ausreichend vorgetragen wurde, allerdings ein wirtschaftliches Interesse des Hauptvermieters an einer Untervermietung durch die Gesellschaft schon gar nicht erkennbar war.
Praxishinweis
Das BVerfG bleibt seiner Rechtsprechung zum Schutz von Untermietern treu (vgl. z. B. BVerfGE 121, 317 [346] = BeckRS 2008, 37143; BVerfGE 125, 260 [360] = BeckRS 2010, 46771). Die Entscheidung ist auch in der Sache richtig, denn eine Vermietung wie auch Untervermietung durch karitative Einrichtungen ist nach § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB privilegiert. Es wäre also Sache der Gesellschaft als Untervermieterin gewesen, dem Untermietvertrag Regelungen beizufügen, die einen eventuellen Räumungsanspruch der Gesellschaft wie auch des Hauptvermieters gegen den Untermieter sichern. Der Hauptvermieter, der nach § 546 Abs. 2 BGB auch einen Räumungsanspruch gegen den Untermieter hat, wäre erheblich schlechter gestellt, wenn sich der Kündigungsschutz eines Mieters auch auf Untermieter erstreckt, auf deren Auswahl er keinen Einfluss hat und wenn er an der Untervermietung kein eigenes (wirtschaftliches) Interesse hat.
RA Andreas Georg Thürauf, München
IVR 2020, 70
