Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zu Stande, entsteht kein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer, auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung besteht.*)
BGH, Urteil vom 21.11.2018 - I ZR 10/18
BGB § 652 Abs. 1
Problem/Sachverhalt
Der klagende Verkäufer war Eigentümer eines Betriebsgrundstücks. Er beauftragte einen Makler mit der Suche nach Kaufinteressenten für das Objekt. Im Erfolgsfall sollte der Makler eine Vermittlungsprovision i.H.v. 5% des Kaufpreises erhalten. Der Makler erstellte ein Exposé und nahm Kontakt zu möglichen Interessenten auf, darunter zur F. GmbH, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagte (GF) war. Anschließend fand eine Besichtigung des Objekts statt, an welchem auf Seiten der F. GmbH der GF teilnahm. Hierüber unterrichtete der Makler den Verkäufer. Kurze Zeit später rief der GF den Verkäufer an und verhandelte mit diesem über den Ankauf des Objekts durch ihn persönlich. Fünf Monate später erwarb er selbst das Objekt. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der GF, falls der Verkäufer eine Nachweisprovision zu zahlen habe, die Provision bis zur Höhe von 3% des Kaufpreises zu erstatten habe. Der Makler hat gegenüber dem Verkäufer die versprochene Provision eingefordert. Hierauf hat der Verkäufer den GF auf Zahlung der Provision i.H.v. 3% in Anspruch genommen.
Entscheidung
Ohne Erfolg! Der BGH hat nicht nur eine Vermittlungsleistung (vgl. hierzu IMR 2019, 160 - in diesem Heft) verneint, sondern auch ausgeführt, dass eine Nachweisleistung ausscheidet. Zu Recht wird hierbei darauf hingewiesen, dass - was das OLG - nicht geprüft hat, bei Vereinbarung einer Vermittlungsprovision, wie zwischen Verkäufer und Makler geschehen, im Wege der Auslegung in Betracht zu ziehen ist, ob die Abrede auch für den Fall gelten soll, dass der Makler nur eine Nachweisleistung erbringt. Hintergrund ist, dass im Immobiliensprachgebrauch vielfach der Begriff Vermittlungsleistung/Vermittlungsprovision als Oberbegriff verstanden wird und damit auch eine reine Nachweisleistung mitumfassen kann (D. Fischer, Maklerrecht, 4. Aufl., Kap. I Rz. 17). Ein Erstattungsanspruch auf Zahlung einer Nachweisprovision wird verneint, weil der Makler dem Verkäufer nicht den Erwerber, sondern nur die F. GmbH als Kaufinteressenten nachgewiesen habe. Die Übertragbarkeit der richterrechtlichen Grundsätze der persönlichen Identität (Kongruenz), wonach dem Käufermakler auch dann eine Nachweisprovision zusteht, wenn nicht der Kunde, sondern ein Dritter erwirbt, der mit dem Kunden besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Bindungen unterhält und damit das Geschäft auch dem Kunden wirtschaftlich zugute kommt (zur BGH-Rechtsprechung D. Fischer, NZM 2018, 483), auf den Verkäufermakler hat der BGH ausdrücklich abgelehnt (Rz. 42). Vorliegend habe kein vom Maklerkunde vermittelter Dritter, sondern der Kunde selbst das Geschäft abgeschlossen. Zudem sei zum Zwecke des Verkaufs nicht der Verkäufer (Maklerkunde) an den Käufer herangetreten, sondern umgekehrt habe der Käufer Interesse an einem eigenen Erwerb bekundet, so dass ein treuwidriges Verhalten des Kunden ausscheide.
Praxishinweis
Mit dieser Entscheidung verdeutlicht der BGH, dass er die Grundsätze zur wirtschaftlichen Identität, jedenfalls, was die persönliche Identität angeht, im Hinblick auf ihren Charakter als Ausnahmetatbestand (Rz. 40) restriktiv handhabt (gleiche Tendenz jetzt bei BGH, IMR 2019, 162 - in diesem Heft). Konsequenz dieser Entscheidung ist, dass der Verkäufermakler in Fallgestaltungen wie vorliegend auch den potenziellen Dritterwerber als Kaufinteressenten benennen sollte.
RiBGH a. D. Dr. Detlev Fischer, Karlsruhe
IMR 2019, 161
