1. Einen Makler trifft beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem Vertrag stellen, den er vermittelt oder für dessen Abschluss er eine Gelegenheit nachweist, und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären.*)
2. Abweichendes gilt im Einzelfall ausnahmsweise etwa dann, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriert, wenn er sich beispielsweise in seiner Werbung einer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung berühmt, wenn der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf oder wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet.*)
3. Ein Makler, der einen Grundstückskauf vermittelt, ist nur dann gehalten, auf mögliche steuerrechtliche Folgen des vermittelten Geschäfts hinzuweisen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zur Vermutung haben muss, seinem Kunden drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht wie etwa gem. § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht bewusst ist.*)
BGH, Urteil vom 12.07.2018 - I ZR 152/17
BGB § 652 Abs. 1; EStG § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
Problem/Sachverhalt
Die klagende Verkäuferin erwarb Anfang 2004 zum Preis von 170.000 Euro ein Immobilienobjekt mit acht Wohnungen, die sie vermietete. Anfang 2013 beabsichtigte sie, das Objekt zu verkaufen, und beauftragte im Mai das beklagte Maklerunternehmen, einen Kaufinteressenten ausfindig zu machen. Die Maklerin nahm ihre Vermittlungstätigkeit auf, teilte der Verkäuferin mit, dass es zahlreiche Interessenten für das Objekt gebe, und empfahl, es zeitnah zu veräußern, weil ansonsten die Gefahr bestünde, dass Interessenten abspringen könnten. Mitte Juni 2013 schloss die Verkäuferin mit der späteren Erwerberin T eine privatschriftliche "Ankaufvereinbarung" ab, welche die Maklerin mitunterzeichnete. Die Verkäuferin veräußerte T schließlich das Objekt Anfang Juli 2013 zum Preis von 295.000 Euro. Der Verkäuferin wurde wegen des Veräußerungsgewinns eine Steuernachzahlung von insgesamt 47.856,62 Euro auferlegt. Sie verlangt von der Maklerin in dieser Höhe Schadensersatz wegen unterlassener Aufklärung über die Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Das Landgericht wies die Klage ab. Die hiergegen gerichtete Berufung blieb ohne Erfolg (IMR 2018, 207). Nunmehr verfolgt die Verkäuferin ihren Ersatzanspruch mit der - vom OLG zugelassenen - Revision weiter.
Entscheidung
Der BGH bestätigt die Vorinstanzen und verneint die bislang höchstrichterlich nicht geklärte Grundsatzfrage, ob der Makler seinem Auftraggeber im Rahmen einer vertraglichen Nebenpflicht steuerrechtliche Hinweise im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Immobilie erteilen muss. Dies ist auch in Bezug auf die Bestimmungen zur 10jährigen Spekulationsfrist anzunehmen. Anderes gilt aber, wenn eine entsprechende Beratung als Gegenstand des Maklervertrags vereinbart wurde oder die im Leitsatz 2 ausgewiesenen Ausnahmen vorliegen.
Praxishinweis
Der BGH betont, dass (Immobilien-)Makler gem. § 4 Nr. 5 StBerG berechtigt sind, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten; sie sind dazu aber gegenüber dem Auftraggeber nach dem Maklervertrag grundsätzlich nicht verpflichtet. Erteilt der Makler allerdings steuerrechtliche Auskünfte, müssen diese richtig sein (D. Fischer, Maklerrecht, 4. Aufl., Kap. IX Rz. 14).
RiBGH a. D. Dr. Detlev Fischer, Karlsruhe
IMR 2019, 81
