1.
Wird ein Objekt durch einen Dritten und nicht durch den Maklerkunden erworben, kann die wirtschaftliche Identität der Verträge bejaht werden, sofern zwischen beiden besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen.
2.
Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehungen zum Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden.
3.
Bei einem Verwandtschaftsverhältnis (hier: der Bruder des Maklerkunden) ist grundsätzlich von der besonderen engen persönlichen Beziehung von Maklerkunden und "Drittem" auszugehen.
BGH, Beschluss vom 14.09.2017 - I ZR 261/16
BGB § 652
Problem/Sachverhalt
Ein Kaufinteressent beauftragte einen Makler und bat um Suche einer Immobilie. Der Makler fand ein passendes Objekt. Das Objekt wurde jedoch nicht vom Kaufinteressenten selbst, sondern von dessen Bruder erworben. Da weder der Kaufinteressent noch der Bruder die Maklerprovision zahlten, klagt der Makler (vgl. hierzu auch Hirsch, IMR 2018, 125 - in diesem Heft).
Entscheidung
Mit Erfolg! Der Kaufinteressent schuldet gem. § 652 Abs. 1 BGB die Zahlung der Maklerprovision. Dem steht auch nicht entgegen, dass nicht der Kaufinteressent, sondern dessen Bruder das Objekt erwarb. Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht einem Makler ein Vergütungsanspruch zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zu Stande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, entsteht hingegen kein Anspruch auf Maklerlohn. Es besteht allerdings eine Ausnahme von diesem Grundsatz, wenn der Maklerkunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität der Verträge bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist in diesen Fällen, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehungen zum Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden. Bei einem engen Verwandtschaftsverhältnis - hier Brüder - ist von einer besonderen engen persönlichen Beziehung zwischen Kaufinteressenten und dem letztlich erwerbenden Dritten auszugehen. Die Zahlungsverweigerung verstößt hier gegen Treu und Glauben.
Praxishinweis
Verweigert ein Maklerkunde die Zahlung der Provision mit der Begründung, dass nicht er, sondern ein Dritter das Objekt erwarb, ist stets zu prüfen, ob zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten gegebenenfalls eine persönliche Kongruenz besteht. Entscheidend ist, dass eine enge persönliche oder wirtschaftliche Verbindung des Maklerkunden mit dem Dritten besteht. Dies kann beispielsweise durch Verwandtschaft oder eine enge wirtschaftliche Verknüpfung bzw. Verbindung mit dem Dritten der Fall sein. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ist die Provision auch in diesen Fällen zu zahlen.
RA Dr. Bastian Hirsch, Frankfurt a.M. Autorenprofil
IMR 2018, 124
