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Entstehung und Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs

1. Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend
bedingten Anspruch auf Rückgewähr; die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat.

2. Der Anspruch eines Mieters auf Rückgabe der Mietsicherheit wird fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Mietsicherheit befriedigen darf.

LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2018 - 307 S 58/18
BGB §§ 273, 535, 551

Problem/Sachverhalt

Mieter und Vermieter streiten nach Beendigung des Mietverhältnisses um die Rückzahlung einer Kaution i.H.v. 1.353 Euro. Der Vermieter verweigert die Rückzahlung und wird vom Mieter gerichtlich in Anspruch genommen. Das Amtsgericht weist die Klage des Mieters ab, da der Rückzahlungsanspruch aufgrund der vom Vermieter behaupteten Gegenansprüche (Mietausfallschaden wegen Neuvermietung mit niedrigerer Miete, Schadensersatz wegen Fußleisten, nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen und Betriebskostennachzahlungen) noch nicht fällig sei. Hiergegen legt der Mieter Berufung ein.

Entscheidung

Mit Erfolg! Das Landgericht stellt zunächst klar, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch entstanden sei, weil der Mieter die Mietsache an den Vermieter zurückgegeben habe. Sodann legt das Landgericht die Voraussetzungen der Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs dar. Neben einer angemessenen Überlegungsfrist, die verstrichen sein müsse, sei weitere Voraussetzung für die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs, dass dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Das Landgericht beschäftigt sich dann mit den vom Vermieter behaupteten Gegenforderungen und verneint diese sämtlich. Dass bei der Neuvermietung eine niedrigere Miete vereinbart worden sei, könne nicht auf den Zustand der Mietsache zurückgeführt werden, da der neue Mietvertrag noch vor Beendigung des alten Mietverhältnisses zu Stande gekommen sei und zu diesem Zeitpunkt der Zustand des Mietobjekts bei Rückgabe noch nicht festgestanden habe. Schadensersatz wegen der Fußleisten könne nicht beansprucht werden, weil es an einer rechtzeitigen Geltendmachung und Aufforderung gefehlt habe. Schönheitsreparaturen seien nicht geschuldet, weil die im Vertrag vorhandene Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei. Eine Nachforderung von Betriebskosten schulde der Mieter ebenfalls nicht, weil die einjährige Ausschlussfrist durch den Vermieter nicht eingehalten worden sei. Da also feststehe, dass dem Vermieter keine Gegenansprüche zustehen, sei der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters fällig.

Praxishinweis

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht nach Beendigung des Mietvertrags und Rückgabe der Mietsache. Er wird fällig, wenn eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters (in aller Regel werden drei bis sechs Monate für ausreichend erachtet) verstrichen ist und zudem nur, wenn dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, für die die Kaution haftet (BGH, IMR 2016, 401). Letzteres ist der Fall, wenn der Vermieter überblicken kann, ob er wegen seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss. Er hat dann über die Kaution abzurechnen und mit Gegenforderungen aufzurechnen. Darüber hinaus kann er nach herrschender Meinung unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, insbesondere wegen einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung, wenn eine Nachforderung zu erwarten steht. Die Frage der Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs ist u. a. entscheidend für den Verzugseintritt und damit für die Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Im vorliegenden Fall wurde dem Mieter die Erstattung seiner Rechtsanwaltskosten versagt, weil zum Zeitpunkt der Beauftragung seines Rechtsanwalts noch keine Fälligkeit eingetreten war.

RA Dominik Leppersjohann, Marburg
IMR 2019, 406

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