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Doch Reservierungsgebühr für Makler!

1.
Im Rahmen von Reservierungsverträgen ist die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr eine Hauptpreisabrede und keine Nebenentgeltvereinbarung und unterliegt somit nicht der Inhaltskontrolle.

2.
Auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann somit eine Reservierungsgebühr im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Immobilien wirksam als Hauptpreisabrede vereinbart werden. Dies ist dann der Fall, wenn die Reservierungsgebühr nicht im Rahmen eines Maklervertrags, sondern unabhängig hiervon im Rahmen eines Reservierungsvertrags vereinbart wird.

KG, Urteil vom 19.10.2017 ‑ 23 U 154/16
BGB §§ 307 ff.; UKlaG §§ 1, 2

Problem/Sachverhalt

Kläger ist ein Verbraucherschutzverein und als qualifizierte Einrichtung berechtigt, Unterlassungsklagen in Bezug auf Allgemeine Geschäftsbedingungen durchzusetzen. Er hat gegenüber einer Immobilienmaklerin die Unterlassung von Reservierungsvereinbarungen begehrt, die folgenden Inhalt haben: "Die Reservierungsgebühr i.H.v. ... Euro wird mit Unterzeichnung des Auftrags fällig." Er hält diese Entgeltvereinbarung für eine unangemessene Benachteiligung, da hierdurch entgegen der gesetzlichen Regelung ein erfolgsunabhängiges Maklerhonorar vereinbart wird. Das Landgericht gab der Unterlassungsklage statt (IMR 2017, 297). Die hiergegen gerichtete Berufung der Immobilienmaklerin hat Erfolg.

Entscheidung

Nach Auffassung des KG liegt keine bloße Preisnebenabrede vor; vielmehr ist die Hauptleistung selbst betroffen. Klauseln, die die Hauptleistung selbst festlegen, sind nach § 307 Abs. 3 BGB von der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle ausgenommen. Auf eine frühere Entscheidung des BGH (Urteil vom 23.09.2010 - III ZR 21/10, IMR 2010, 536) kann sich der Kläger nicht berufen, da dieser lediglich die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr als unangemessene Nebenabrede verworfen hat, die zusätzlich zu einer vereinbarten Vermittlungs‑Hauptleistung vereinbart worden ist. Hier betrifft die Reservierungsgebühr allerdings die vereinbarte Hauptleistung selbst. Sie ist Gegenstand der individuellen Parteivereinbarung.

Praxishinweis

Die rechtlichen Ausgangspunkte (kontrollfähige Preisnebenabrede ‑ kontrollfreie Hauptleistungsvergütung) waren unstreitig. Das Landgericht hatte allerdings angenommen, dass aus einer Verknüpfung der Reservierungsvereinbarung mit einem Maklervertrag bereits der Charakter als Preisnebenabrede folgt. Denn die Maklerin hatte zugesagt, die Reservierungsgebühr zu erstatten, wenn ein die Maklerprovision auslösender Kaufvertrag zu Stande kommt. Diese bloße Anrechnungsvereinbarung lässt allerdings den grundsätzlich eigenständigen Charakter einer Reservierungsvereinbarung nicht entfallen. Die genaue Gestaltung des konkreten Preises lässt sich allerdings den Gründen nicht entnehmen. Bei der Vereinbarung von Reservierungsgebühren für Häuser und Wohnungen muss außerdem darauf geachtet werden, dass sie nicht 10 bis 15% der üblichen Maklerprovision übersteigen. Ansonsten wird ein mittelbarer Kaufabschlusszwang für den Interessenten begründet, so dass eine Reservierungsvereinbarung selbst der notariellen Form bedürfte, in der Praxis also formnichtig ist (BGH vom 06.02.1980 - IV ZR 141/78).

RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Claus von Rintelen, Hamburg
IMR 2018, 37

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