Mieter können Betriebskosten für die Beseitigung und Entsorgung von Sperrmüll und Abfall aufgrund einer nicht ordnungsgemäßen Wertstofftrennung durch Mitmieter und dadurch erhöhte Müllbeseitigungskosten vom Vermieter nicht zurückfordern.
AG Frankenthal, Urteil vom 15.02.2019 - 3a C 288/18
BetrKV § 2 Nr. 8, 10; BGB §§ 535, 556 Abs. 1, 3 Satz 1, §§ 560, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1
Problem/Sachverhalt
Die Mieter beanspruchen mit der vorliegenden Klage vom Vermieter die teilweise Rückzahlung geleisteter Betriebsnebenkosten aufgrund einer erteilten Nebenkostenabrechnung. In diese sind erhöhte Müllbeseitigungskosten eingestellt und auf sämtliche Mieter umgelegt worden. Diese sind deswegen tatsächlich angefallen, weil (nicht näher bekannte) Mitmieter der Wohnanlage keine ordnungsgemäße Wertstofftrennung durchgeführt haben.
Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg! Soweit der Nebenkostenabrechnung Kosten der Müllbeseitigung zu Grunde gelegt werden, handelt es sich bei den Kosten der Müllbeseitigung um Betriebskosten i.S.v. § 556 Abs. 1, 4 BGB. Der BGH hat bereits die Umlagefähigkeit der Kosten für den Abtransport illegal auf Gemeinschaftsflächen abgestellten Sperrmülls bejaht (IMR 2010, 132), ebenso die Umlagefähigkeit der Kosten der Beseitigung von Verunreinigungen von Außenflächen durch Dritte (IMR 2016, 143). Soweit der Vermieter auf ein rechtswidriges Verhalten der Mieter durch Überprüfung der hoheitlich angeordneten Wertstofftrennung sowie über das gegebenenfalls anschließende Nachsortieren reagiert, so gebietet die Zuordnung nach Risikosphären auch vorliegend die Umlagefähigkeit auf die Mieter des Wohnanwesens insgesamt. Es steht fest, dass eine ordnungsgemäße Wertstofftrennung heute auch den Vorstellungen und Wünschen des Großteils der Mieterschaft entspricht und ein entsprechendes Verhalten auch ihre Mietnutzung unterstützt. Ein Ergebnis, wonach der Vermieter für pflichtwidriges Verhalten der Mieter haftet, ist im Ergebnis nicht sachgerecht. So hat auch die Betriebskostenverordnung selbst die Wertentscheidung "Haftungsgemeinschaft Mieter" in § 2 Nr. 8 und Nr. 10 BetrKV getroffen, da hier Reinigungs- und Pflegekosten als umlagefähig bezeichnet werden, die nicht selten deshalb anfallen, weil Teile der Mieterschaft sich pflichtwidrig - z. B. durch Verschmutzung von Hausfluren, Plätzen und Gärten - verhalten. Deshalb unterfallen Aufwendungen für das Überprüfen der Wertstofftrennung sowie das gegebenenfalls notwendige Nachsortieren dem Betriebskostenbegriff nach § 556 Abs. 1 BGB und auch § 2 Nr. 8 BetrKV.
Praxishinweis
Unabhängig davon, wer durch sein pflichtwidriges Verhalten die erhöhten Müllbeseitigungskosten tatsächlich veranlasst hat, sind die diesbezüglich angefallenen Kosten als umlagefähige Betriebsnebenkosten auf sämtliche Mieter zu verteilen und von diesen anteilig zu tragen, was natürlich immer eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag über die grundsätzliche Umlagefähigkeit dieser Kosten voraussetzt. Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH bereits für Aufwendungen, die durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst wurden und erst recht, wenn diese Kosten durch die eigene Mieterschaft veranlasst worden sind. Wenn die Kosten ausdrücklich als umlagefähig vereinbart worden sind, greift der Einwand des Mieters, dass der Vermieter sich an den Verursacher halten muss, nicht. Der Mieter kann vom Vermieter keinen Nachweis fruchtloser Bemühungen der Ermittlung des Verursachers der nicht ordnungsgemäßen Wertstofftrennung verlangen (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2012 - 29 O 124/11). Zu denken wäre lediglich an einen Schadensersatzanspruch der Mieter gegen den tatsächlichen Schadensverursacher, vorausgesetzt dieser lässt sich ermitteln.
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Arnim Krause, Dortmund
IMR 2020, 12
