1.
Die Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen ist wesentliche Tatsachengrundlage für die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer. Dies gilt umso mehr als diese auch das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten haben.*)
2.
Werden ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze im Beschluss nicht genannt, widerspricht der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.*)
3.
Das Erfordernis der Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze gilt auch für den Fall der Fassung eines Grundlagenbeschlusses, weil bereits hier feststehen muss, ob die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer gegeben ist, und Letztere auch wissen müssen, welche voraussichtlichen Kosten auf sie zukommen.*)
AG München, Urteil vom 13.03.2025 - 1294 C 22650/24 WEG
WEG § 16 Abs. 1 Satz 2, § 43 Abs. 1, 2 Nr. 4, § 45
Problem/Sachverhalt
Der Kläger ist Sondereigentümer in der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 29.07.2024 sollte unter TOP 6 betreffend die "Wiederherstellung Hof gemäß Ursprung" beschlossen werden. Das Protokoll enthält u.a. die Bestimmung, dass die Kosten für die Umgestaltung des Hofes nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen werden, wobei die Auftragsvergabe in der nächsten Eigentümerversammlung erfolgen sollte. Der Kläger hat geltend gemacht, dass im streitgegenständlichen Beschluss weder ein Kostenrahmen noch eine Kostenobergrenze beschlossen worden sei, und daher der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.
Entscheidung
Das Amtsgericht hat den angefochtenen Eigentümerbeschluss für ungültig erklärt, weil er ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Denn es wurde weder ein Kostenrahmen genannt noch eine Kostenobergrenze beschlossen. Der Kostenaufwand für eine Baumaßnahme ist ein zentraler Faktor für die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer beim Beschluss über die Erhaltung, Maßnahmen und bauliche Veränderungen. Die Wohnungseigentümer müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit ebenso beachten wie die Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft und der einzelnen nicht zu überfordernden Wohnungseigentümer.
Praxishinweis
Ein allgemein gehaltener Grundlagenbeschluss, wie er hier gefasst wurde, kann in abstrakter Form nicht beschlossen werden. Es muss u.a. auch feststehen, ob die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und auch der einzelnen Wohnungseigentümer gegeben ist. Die Wohnungseigentümer müssen wissen, welche voraussichtlichen Kosten auf sie zukommen werden. Diese Angaben fehlen hier aber, denn es wurde weder ein Kostenrahmen gesetzt noch eine Kostenobergrenze bestimmt. Auf die weiterhin geltend gemachten Anfechtungsgründe kommt es demgemäß nicht an.
VorsRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister, Berlin
IMR 2025, 254
