1.
Zur Auslegung einer notariellen Maklerklausel.
2.
Die Übersendung eines Exposés oder die Durchführung eines Besichtigungstermins ist regelmäßig keine hinreichende Vermittlungstätigkeit.
3.
Gleiches gilt, wenn der Makler Einzelinformationen des Verkäufers an den Kaufinteressenten weitergibt.
BGH, Urteil vom 21.11.2018 - I ZR 10/18
BGB § 652 Abs. 1
Problem/Sachverhalt
Der klagende Verkäufer war Eigentümer eines Grundstücks, auf dem sich ein Gefahrgutlager befand. Er beauftragte einen Makler mit der Suche nach Kaufinteressenten. Im Erfolgsfall sollte der Makler eine Vermittlungsprovision i.H.v. 5% des Kaufpreises erhalten. Der Makler erstellte ein Exposé und nahm Kontakt zu möglichen Interessenten auf, darunter zur F. GmbH, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagte (GF) war. Anschließend fand eine Besichtigung des Objekts statt, woran seitens der F. GmbH der GF teilnahm. Hierüber unterrichtete der Makler den Verkäufer. Kurze Zeit später rief der GF den Verkäufer an und verhandelte mit diesem über den Ankauf des Objekts durch ihn persönlich. Fünf Monate später erwarb er selbst das Objekt. Im Kaufvertrag wurde vereinbart: "Sollte der Verkäufer zur Zahlung einer Provision verpflichtet werden, so ist der Käufer verpflichtet, dem Verkäufer die Provision bis zur Höhe von 3% des Kaufpreises zu erstatten." Der Makler hat dem Verkäufer die versprochene Provision mit der Begründung in Rechnung gestellt, der Kaufvertrag sei aufgrund seiner Vermittlung mit dem GF zu Stande gekommen. Hierauf hat der Eigentümer den GF auf Zahlung der Provision (3%) in Anspruch genommen.
Entscheidung
Ohne Erfolg! Der BGH billigt die tatrichterliche Auslegung der im Kaufvertrag aufgenommenen "Maklerklausel", dass der Käufer nur dann eine Provisionserstattung vorzunehmen habe, wenn der Verkäufer gegenüber dem Makler zur Provisionszahlung rechtlich verpflichtet sei. Die von der Revision geltend gemachte Auslegungsvariante, es genüge die Verpflichtung aufgrund einer Rechnungstellung des Maklers, wird verworfen. Es widerspricht der Lebenserfahrung, dass ein Notar eine Regelung mit dem vom Makler geltend gemachten Inhalt sprachlich wie die in Rede stehende Klausel fassen würde. Ein Erstattungsanspruch auf Zahlung einer Vermittlungsprovision wird verneint, weil der Makler keine Vermittlungsleistung für den Verkäufer erbracht hat. In diesem Zusammenhang knüpft der BGH an seine bisherige Rechtsprechung an, wonach eine Vermittlungsleistung nur vorliegt, wenn der Makler die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags bewusst final herbeiführt (BGH, NJW-RR 1997, 884; IMR 2019, 289). Unzureichend ist regelmäßig die Zusendung eines Exposés oder die Durchführung eines Besichtigungstermins für den Kaufinteressenten (BGH, NJW-RR 2009, 1282 Rz. 8 f.). Der BGH fügt nun hinzu (Rz. 27 f.), eine Vermittlungstätigkeit könne auch nicht darin gesehen werden, wenn der Makler einzelne Fragen zum Gefahrgutlager beantwortet haben sollte. Insoweit habe es sich lediglich um die Weitergabe von Einzelinformationen des Verkäufers gehandelt. Reine Botendienste des Maklers sind keine Vermittlungstätigkeit.
Praxishinweis
Im Provisionsprozess hat der Vermittlungsmakler seine Maklertätigkeit substantiiert dazulegen. Es muss deutlich gemacht werden, dass durch sein Handeln unmittelbar auf die Abschlussbereitschaft eingewirkt wurde und nicht lediglich Hilfsdienste erbracht wurden. So können im Einzelfall bei der Abhaltung eines Besichtigungstermins besondere Umstände gegeben sein und in einem Maß auf den Erwerbsentschluss eines Interessenten eingewirkt haben, das die Annahme einer Vermittlung nahelegt (BGH, NJW-RR 2009, 1282 Rz. 9; D. Fischer, Maklerrecht, 4. Aufl., Kap. IV Rz. 27).
RiBGH a. D. Dr. Detlev Fischer, Karlsruhe
IMR 2019, 160
