1.
Auch wenn bei einem Vertragsschluss einer natürlichen Person grundsätzlich von Verbraucherhandeln auszugehen ist, trägt die natürliche Person, die verbraucherschützende Vorschriften für sich in Anspruch nimmt, für ihre Eigenschaft als Verbraucher die volle Darlegungs‑ und Beweislast. Die Beweislast des Unternehmers nach § 13 Halbs. 2 BGB greift nur, wenn die Verfolgung gewerblicher oder selbstständiger beruflicher Zwecke der natürlichen Person überhaupt in Betracht kommt; legt der Unternehmer entsprechende Tatsachen in gebotenem Umfang dar, obliegt der Negativbeweis hierfür dem Verbraucher.*)
2.
Sowohl wirtschaftliche wie personelle Kongruenz sind gegeben, wenn Gegenstand eines Maklervertrags eine Immobilie ist, die der Sohn des Auftraggebers zu 4/5 Miteigentum erwirbt, hinsichtlich derer dem Auftraggeber ein Vorkaufsrecht für den beim Veräußerer verbleibenden Miteigentumsanteil zu 1/5 eingeräumt wird und die zu einem (auf 4/5 Miteigentum bezogen) 16% niedrigeren Kaufpreis erworben wird.*)
3.
Der Rücktritt von einem Hauptvertrag ist nicht provisionsschädlich, wenn er aufgrund eines zwischen Erwerber und Veräußerer geschlossenen Aufhebungsvertrags erklärt wird und dem Erwerber ein zusätzlicher Schadensersatzbetrag von 10.000 Euro nach dem Aufhebungsvertrag zusteht.
OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.06.2018 - 19 U 191/17
BGB §§ 13, 652 Abs. 1
Problem/Sachverhalt
Der klagende Immobilienmakler nimmt die Beklagte, mit der er einen Maklervertrag abgeschlossen hatte, auf Zahlung einer Käuferprovision in Anspruch. Das nachgewiesene Objekt erwarb der Sohn der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag. Kurze Zeit später trat er von diesem Vertrag zurück. Die Beklagte widerrief den Maklervertrag mit anwaltlichem Schreiben. Die Provision wird dennoch zuerkannt.
Entscheidung
Die für einen wirksamen Widerruf des Maklervertrags notwendige Verbrauchereigenschaft (§ 13 BGB) wurde als nicht nachgewiesen erachtet. Der Makler hatte den geltend gemachten Verbraucherstatus im Hinblick auf das Immobilieneigentum der Beklagten ‑ 14 Wohn‑ und Gewerbeeinheiten ‑ bestritten. Unter Bezug auf die im Leitsatz wiedergegebenen Beweislastregeln wurde es als nicht hinreichend nachgewiesen angesehen, dass für die Verwaltung der Immobilien, wie von der Beklagten eingewandt, kein planmäßiger Geschäftsbetrieb erforderlich sei. Auch die weitere Provisionsvoraussetzung, dass der nach dem Maklervertrag nachzuweisende Kaufvertrag mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich identisch (= kongruent) ist, wurde zutreffend bejaht. Hinsichtlich der personellen Identität war die enge familiäre Bindung zwischen Mutter und Sohn (vgl. BGH, IMR 2008, 98; D. Fischer, NZM 2018, 483, 485) sowie der Umstand, dass hinsichtlich des nicht mitveräußerten Miteigentumsanteils von 20% ein Vorkaufsrecht zu Gunsten der Maklerkundin vorgesehen war, ausschlaggebend. Bezüglich der inhaltlichen Identität wurde unter Beachtung der vom BGH entwickelten Grundsätze bei Kaufpreisabweichungen (IMR 2014, 173; IMR 2014, 396) einzelfallbezogenen zu Recht angenommen, eine Preisreduktion von 16% sei unerheblich. Auch war der Rücktritt vom Hauptvertrag provisionsunschädlich, weil aus den vorgelegten Unterlagen ersichtlich war, dass der Rücktritt im Rahmen eines Aufhebungsvertrags erklärt wurde, wonach dem Erwerber noch ein Schadensersatzbetrag von 10.000 Euro zugesprochen wurde.
Praxishinweis
Die komplexe Fallgestaltung bestätigt, dass die Provisionsklage vielerlei Hürden zu überwinden hat, sie aber bei guter Dokumentation erfolgreich geführt werden kann.
RiBGH a. D. Dr. Detlev Fischer, Karlsruhe
IMR 2018, 438
