1.
Die Klausel "Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen ... Schlüsseln zurückzugeben ..." erweckt beim Mieter den Eindruck, als müsse er die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses ungeachtet des tatsächlichen Zustands renovieren und ist somit unwirksam.
2.
Damit ist auch eine formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, auch wenn diese Klausel für sich allein genommen wirksam wäre, da sie wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht teilbar sind.
LG Berlin, Urteil vom 27.01.2017 - 65 S 338/16
BGB § 538
Problem/Sachverhalt
Eine formularmäßige Regelung in § 20 Nr. 1 des Mietvertrags lautet wie folgt: "Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen ... Schlüsseln zurückzugeben ..." Nach Beendigung des Mietverhältnisses fordert der Vermieter Schadensersatz gegenüber dem Mieter aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses. Zu Recht?
Entscheidung
Nein! Dem Vermieter stehen keine Schadensersatzansprüche aufgrund unterlassener Schönheitsreparaturen zu. Die Klausel in § 20 des Mietvertrags ist unwirksam, da sie dem Mieter gegenüber den Eindruck erweckt, als müsse er die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses ungeachtet des tatsächlichen Zustands infolge eines vertragsgemäßen Grads der Abnutzung renovieren. Die Formulierung "renovierter Zustand" lässt insoweit keine Differenzierung erkennen. Der BGH hat für einen vergleichbaren Sachverhalt, in dem die Formulierung "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" verwendet wurde, Folgendes überzeugend ausgeführt: "Es kann zwar auch eine länger zurückliegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. Senatsurteile vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02, unter II. 1, IMRRS 2003, 0596, und IBR 2003, 642) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf." Die formularmäßige Übertragung sowohl der laufenden Schönheitsreparaturen und darüber hinaus die formularmäßige Verpflichtung zur Endrenovierung führt in der Summe und ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Beeinträchtigung des Mieters. Die Formularklauseln sind damit in der Gesamtheit unwirksam. Auch dieses ist seit längerem durch die Rechtsprechung des BGH (vgl. Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02, IMRRS 2003, 0596) geklärt. Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.), wie das bei der Endrenovierungsklausel der Fall ist. Beide Klauseln sind wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht teilbar. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebots der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen (BGH, VIII ZR 308/02, a.a.O. Rz. 21).
Praxishinweis
Der BGH hält auch die Quotenabgeltungsklauseln gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam (BGH, IMR 2015, 268). Demnach dürfte eine Endrenovierung vom Mieter nur mit einer Individualvereinbarung verlangt werden können.
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, FA für Sozialrecht, FA für Medizinrecht
Maik Fodor, Friedrichshafen
IMR 2018, 48
