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Trotz Abmahnung immer wieder unpünktliche Zahlungen und Minderzahlungen: Kündigung!

Auch wenn jeweils für sich genommen lediglich geringe Verspätungen der Mietzahlungen vorliegen und auch die Minderzahlungen als solche nicht sehr schwer wiegen, können sie besonderes Gewicht dadurch erlangen und eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, dass der Mieter sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Kündigungen und Abmahnungen völlig unbeeindruckt fortsetzt.

AG Schöneberg, Urteil vom 19.04.2017 - 7 C 186/16
BGB §§ 543, 573

Problem/Sachverhalt

Der Vermieter hat ein Wohnraummietverhältnis mit dem Mieter nach mehreren vorherigen Abmahnungen außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt, weil der Mieter die monatliche Miete teilweise unpünktlich und mehrfach nicht in voller Höhe bezahlt hat. Auch eine unberechtigte Untervermietung trotz abgelaufener Genehmigung hat der Vermieter angeführt. Nachdem der Mieter nicht auszog, hat der Vermieter Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erhoben. Der Mieter verteidigt sich damit, dass es nach der Rechtsprechung des BGH genüge, wenn der Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag eines Monats erteilt werde. Frühere, verspätete Mietzahlungen seien nicht so erheblich, dass sie zur Kündigung berechtigen würden. Zukünftig seien die Mietzahlungen durch das Jobcenter gesichert. Schließlich habe er an einer Depression gelitten und seine Angelegenheiten nicht mehr ordnungsgemäß regeln können.

Entscheidung

Das Amtsgericht erachtet jedenfalls die ordentliche Kündigung für wirksam und verurteilt den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist im Rahmen einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu klären. Dazu zählen vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (LG Berlin, Urteil vom 29.11.2016 - 67 S 329/16, IMR 2017, 96). Zwar liegen jeweils für sich genommen geringe Verspätungen der Mietzahlungen vor und auch die Minderzahlungen wiegen als solche nicht sehr schwer. Besonderes Gewicht erlangen die Pflichtverletzungen aber dadurch, dass der Mieter sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Kündigungen und Abmahnungen völlig unbeeindruckt fortgesetzt hat. Auch wenn einzelne Pflichtverletzungen (Untervermietung trotz abgelaufener Genehmigung, geringfügige Minderzahlungen mit späterem Nachentrichten) für sich genommen keine Kündigung rechtfertigen, spielen sie bei der vorzunehmenden Gesamtabwägung aber eine Rolle. Der Vermieter kann nicht davon ausgehen, dass der Mieter sich zukünftig vertragstreu verhalten werde. In der Vergangenheit haben weder Abmahnungen noch Kündigungen zu vertragstreuem Verhalten geführt. Das Argument des Mieters der Depression lässt das Gericht nicht gelten. Eine Depression führt nicht zur Schuldunfähigkeit. Die Beachtung der mietvertraglichen Zahlungsverpflichtung ist keine Leistung, die besondere Fitness voraussetzt. Es hätte genügt, wenn der Mieter einen Dauerauftrag über die volle Miete eingerichtet hätte.

Praxishinweis

Ein Mieter darf "den Bogen nicht überspannen". Auch wenn geringfügige Vertragsverstöße für sich gesehen keine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, können sie in der Zusammenschau und bei der vorzunehmenden Gesamtwürdigung durchaus dazu führen, dass der Vermieter berechtigt ist, das Mietverhältnis jedenfalls nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu kündigen. Bei der Kündigung hat der Vermieter § 573 Abs. 3 BGB zu beachten, wonach die Gründe für das berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben anzugeben sind. Eine Ausnahme hiervon gilt nur für nachträglich entstandene Gründe.

RA und FA für Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht Dr. Bernd Kasper, Waldkirch Autorenprofil
IMR 2018, 19

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