1.
Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Pflicht zur Duldung von Instandhaltungsmaßnahmen verletzt.
2.
Eine solche Kündigung wegen Verletzung (vertraglicher) Duldungspflichten kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter gegen die (rechtskräftig) titulierte Duldungspflicht verstoßen hat.
3.
Eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung kann gegebenenfalls entbehrlich sein.
AG Augsburg, Urteil vom 16.05.2018 - 22 C 5317/17
BayBO Art. 46 Abs. 4; BGB § 543 Abs. 1, § 555a Abs. 1
Problem/Sachverhalt
Die beiden Vermieter sind gem. Art. 46 Abs. 4 BayBO dazu verpflichtet, Rauchwarnmelder in der Mietwohnung zu installieren. Trotz mehrfacher (schriftlicher) Ankündigung und dem ausdrücklichen Hinweis, dass der Mieter mit rechtlichen Konsequenzen rechnen muss, falls er auch weiterhin den Zutritt verweigert, lässt dieser die beiden Vermieter nicht in die Wohnung. Begründung: Er habe aus familiären Gründen, namentlich Erkrankung seines Vaters, die Termine nicht wahrnehmen können. Im Übrigen hätte man ihn zunächst auf Duldung des Einbaus in Anspruch nehmen bzw. verklagen müssen. Daraufhin kündigen die beiden Vermieter den seit November 1999 bestehenden Mietvertrag fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen Verweigerung des Wohnungszutritts. Nach Verstreichen der im Kündigungsschreiben gesetzten Räumungsfrist erheben sie Räumungsklage.
Entscheidung
Das AG Augsburg gibt der Klage unter Hinweis auf die obigen Leitsätze Ziff. 1 und 2 sowie das Versäumnisurteil des BGH vom 15.04.2015 (VIII ZR 281/13, IMRRS 2015, 0720) statt. Im hiesigen Fall ergäbe sich die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB daraus, dass trotz zweier (unstreitiger) Ankündigungen der Wohnungszutritt verweigert worden sei. Auf seine familiäre Situation könne sich der Mieter dabei nicht berufen, da er einen Vertreter hätte beauftragen oder die Vermieter um eine Terminabsprache hätte nachsuchen können. Beides tat er aber nicht, so dass eine vorsätzliche Pflichtverletzung vorliege. Im Übrigen wiege diese Pflichtverletzung des Mieters sehr schwer, da das Interesse der Vermieter am Einbau der Warnmelder groß sei. Zur Begründung wird u. a. auf die Gesetzesmaterialien zu Art. 46 Abs. 4 BayBO und dem intendierten Schutz von Leib, Leben und Sacheigentum Bezug genommen. Auch der gegebenenfalls gefährdete Versicherungsschutz sei zu berücksichtigen.
Praxishinweis
Nicht ganz eindeutig geht aus dem Urteil hervor, ob es einer ‑ hier ausgesprochenen ‑ vorherigen Abmahnung i.S.d. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB überhaupt bedurft hätte. Im Tatbestand wird noch auf die Androhung rechtlicher Konsequenzen ‑ als (notwendiger) Bestandteil einer Abmahnung im Rechtssinne (vgl. BGH, Urteil vom 12.10.2011 ‑ VIII ZR 3/11, IMRRS 2011, 3307 m.w.N.) ‑ hingewiesen, indes in den Entscheidungsgründen die Wirksamkeit der Kündigung "lediglich" auf § 543 Abs. 1 BGB gestützt. Gerade bei einseitigen Beendigungserklärungen sollte aber ganz grundsätzlich der sicherste Weg beschritten und vor z. B. Ausspruch einer Vermieterkündigung das pflichtwidrige Verhalten gegebenenfalls mehrfach abgemahnt werden. Es bleibt aber stets Frage des konkreten Einzelfalls, welche "Vorbereitungshandlungen" zu treffen sind, um die Kündigungserklärung auf möglichst "rechtssichere Füße" zu stellen, und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter oder der Mieter das Mietverhältnis kündigen will.
RA und FA für Miet‑ und Wohnungseigentumsrecht Dr. Matthias Seiler, Augsburg
IMR 2018, 419
